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  "拍賣的土地款需要全部打入政府指定賬戶,走下賬,政府再以其他名義返還給我們。"該投資發展部人士告訴記者,主流的做法是通過做高開發商前期一級開發的成本,再抵扣土地款,這種方式對開發負債整合二胎年息商和政府來說都很安全。

  按現行做法,土地出讓金收取後,除上繳上級財政部分,剩餘支出使用完全由地方政府負責,國土部門無權幹預。由於土地出讓金收益管理處於法律空白狀態,沒有明確的法律規定,也沒有相應的約束,始終遊離於公眾監管之外。除接受一些力度不大的審計外,大多"封閉運行"。

  20萬億土地出讓金審計風暴的背後,隱藏著地方政府與開發商不可言說的秘密。

 私下返還部分出讓金

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  湖南省房地產協會首席經濟學傢王義高告訴《華夏時報》記者,一些定向出讓的土地,實質上早已鎖定開發商,"在招拍掛環節,可以一直拍下去,直到拍到為止,反正超過雙方約定的價格而多花的錢,最後政府都會返還給開發商。"

  這種土地出讓金再返還模式,不僅導致地王頻出,變相推高房價,而且導致很多地方的土地招拍掛流於形式,並滋生瞭巨大的尋租空間。

  國土資源部數據顯示,全國土地出讓價款從2001年的1296億元,到去年首次超過4萬億元,13年間增長超30倍,總額累計近20萬億元。

  "這種手法有十多年瞭,已經很普遍,土地出讓環節是腐敗高發區。"上述深圳上市房企投資發展部人士說,"對於分管的官員都要送禮,具體金額看項目大小和利潤,如果開發商賺1個億,送出去一兩千萬也無所謂。"

  "有些企業之所以能承受地王的高地價,是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造,地價返還金額更可高達80%以上。"深圳金鷹地產營銷總監林曉華表示,部分企業在拿地時會遇到一些限制性門檻,包括配套酒店、大型商業等,政府會給予財政補貼或返還部分土地出讓金。

  "前期土地整理和拆遷,建學校或者幫政府修路,如果實際上花費瞭1億元,可以通過做大工程量將成本做高到5億元,拍賣後由政府以基礎設施建設名義將這5億元返還給開發商,假如這塊地拍出10億元,開發商隻需支付差價5億元。"上述投資發展部人士說,返還地價並沒有嚴格的程序,隻要做出的成本得到政府認同即可,如果程序必須公示,則由政府找評估公司做高評估價。

地方政府為保地價返還出讓金 出讓環節成腐敗高發區

  長三角某市一位財政部門人士向記者透露,由於類似的補貼需要政府和開發商達成協議,而且在實際財務對接中相互配合,比如房企需要一次性繳清土地款,且台南玉井建地貸款返還補貼可以抵土地款,因此國有大型房企由於審核方面更強勢,更受地方政府青睞。

  "市場冷淡時,政府會讓國企出面拍地托市,拍出高溢價,其實還是左手倒右手,做表面文章,政府真正拿到手的土地收入不多,賺的隻是財政銀行卡上的流水而已。"上述深圳房企投資發展部人士透露,有時地方政府也會通過拍高價地,事後返還開發商的模式來拉高區域地價。

  "我親自簽過這種合同,即在拍賣前,協議中明確規定,若拍賣超出合同約定價格,則政府須連本帶利息返還給開發商。"深圳某上市房企投資發展部人士告訴記者,通過土地出讓金返還方式,降低瞭開發商拿地成本,政府賺到的更多是投資和就業,以及銀行賬面流水。

內容來自sina新聞

  一傢上市房企長三角區域戰略部總監向記者透露,在一些新開發的地方新區,政府為瞭吸引大型房企來投資,還會設置諸多項目,比如綠色建築獎、創新設計獎及環保貢獻獎等,通過獎金的形式變相為房企提供補貼。

  "有些單一獎項獎勵得不多,就會頒發多個獎項,有時候會把精神文明建設獎都放置在名目內。不過也有一些項目,一個獎就基本上能覆蓋建安成本。"上述房企長三角區域戰略部總監解釋,他所在的公司在某三線城市所投的項目中,獲得瞭當地政府頒發的綠色建築試點多個獎項,每出售一平方米就可以獲得1800元至3000元的補貼。

  "這20萬億元的土地出讓金實際上存在虛高成分。"上述深圳上市房企投資發展部的人士稱。

  "如果地方政府單純是在地價上給予優惠,那地價很難抬高,因為開發商對於成本核算和回報預估其實沒有太大差別,所以地方需要看哪一傢房企能夠配合招拍掛以及背後的一系列工作。"上述房企總監表示。

 招拍掛易流於形式

  這種土地出讓金返還模式,導致不少土地的招拍掛程序流於形式。

  "有一次,我們想去拍長沙梅溪湖開發區的地,但當地政府跟我們打招呼,叫我們別去拍,最後由財政廳下屬一傢國企以零溢價競得。"長沙一位開發商告訴記者。

  他進一步表示,如果是定向出讓,地塊公開出讓時的起始價,往往是由政府征求開發商意見後確定,而出讓價款的具體返還事宜由雙方訂立補充協議。開發商對該地塊供水、電力、排污、燃氣市政管網等公用設施及道路的投資費用,由政府返還給開發商。

  據王義高瞭解,這種情況往往發生在城市周邊的大幅地塊,政府希望大開發商能夠帶動區域發展,往往會以土地讓利招商,如廣州某大上市房企去年在長沙瀏陽拍的一塊地,就是"虛拍"。

  地方為保地價返還出讓金 土地出讓環節成腐敗高發區

  王義高說,土地不納入財政預算收入,每年地方"兩會"期間向人大提交的報告中,也不包括土地出讓金。監管的缺失,導致利益輸送的現象屢見不鮮。

  "拍賣會出現兩種情況,一種是被別的開發商拍走,另一種是自己拿下。如果出現溢價過高的情況,比如約定10億元,拍出20億元來,可能我們就不要瞭,讓別的房企拍走,多出的10億元,我們跟政府分成,不過這種情況很少見。"上述投資發展部人士稱。

  王義高告訴記者,由於開發商在拍賣前隻繳瞭保證金,多出的土地溢價不需要繳,隻需私下重新改合同。"反正財政進賬多少,也沒人查,財政隻需按合同收錢即可。"

  深圳、廣州報道

  華夏時報記者 陳小瑛 劉力圖

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-30/07552889002.shtml
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鄭怡臻

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