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2胎房貸專家  高周轉成主流開發模式

  張大偉則認為,從目前的情況來看,雖然內地房企的銷售較為樂觀,但由於市場預期一二線城市土地競爭將日趨激烈,各企業都比往年更關註資金安全,因此才會有較多的企業發佈海外融資計劃。

 在內地資金面趨緊的預期下,進入2014年後,包括富力地產、佳兆業在內的多傢在內地經營且在香港上市的房地產公司 (以下簡稱內房股)公佈海外發債計劃。

  在過去幾年房產市場持續遭遇調控的背景下,房企在內地金融及資本市場進行融資的難度較大,不少房企紛紛轉向海外市場融資,相比內地市場的信托等 融資形式,海外融資的成本也相對較低。但從中長期看,隨著美國量化寬松政策的逐步退出,因融資成本和匯率風險增加,未來房企在海外融資的難度將大增。

  上述上市房企的代表指出,房地產是資金密集型行業,企業對於資金需求較大,隨著拿地成本增高,發展壓力逐漸加大。上市公司自然會考慮通過融資來調整財務結構,使公司財務結構更趨合理。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,2014年房企的戰略路線明確,即"多拿地、多推盤"。年初就瞄向海外融資市場,將為企業獲得成本相對 低廉的資金。高周轉在提高企業業績的同時,保障瞭募集資金投資回報率的最大化。但同時或許也會使這些企業的拿地心態產生"膨脹"。

  對此,盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向記者表示,一方面,由於2014年市場預期內地資金面呈趨緊態勢;另一方面,目前香港市場流動性充裕,存在融資窗口,因此許多內房股希望能利用短暫的窗口期實現融資。



  海外融資難度或加大

  多傢房企發佈海外融資計劃

  值得註意的是,土地支出作為房地產項目開發最主要的成本,目前正在不斷增高。據中原地產研究中心提供的數據,2013年全國主要的40個城市,土地成交額高達14707億元,比2012年的10674億元上漲瞭45%。

  這位上市房企的代表還表示,融資企業除瞭緩解資金壓力的考慮,更多的是為以後的發展做準備,更多的是蓄力。

  穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢表示,富力地產擬發行票據所募集的資金將有助於改善公司的財務靈活性,延長債務限期,但發行票據對於公司主要信用指標的影響有限,因為募集的大部分資金將用於償付短期債務。

  根據鏈傢地產市場研究部對上市房企前40強的監測顯示,2013年前11月,40傢上市房企的海外債券融資平均利率為7.65%,較2012年下降1.35個百分點。

  相對於內地信托等融資渠道,較低的資金成本導致內地房企對於海外融資的依賴程度愈加明顯。但張大偉指出,隨著美國量化寬松政策的逐漸退出,海外市場的資金使用成本也將逐漸提高,這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加,預計內地房企未來在海外融資難度將大增。

  黃立沖進一步對記者表示,"目前美國量化寬松政策退出的影響還不明顯,內地房企抓緊機會實現海外融資可謂是未雨綢繆。預計最快到下半年,美國量 化寬松政策退出的影響將逐步呈現,屆時無論是海外還是內地資金面都將趨於緊張,即便企業能發債,但是否能融資成功則值得觀察。"

內容來自sina新聞

  一位上市房企的代表在接受記者采訪時表示,年初是房企發債的窗口期,房企上一年的業績表現,會影響發債成功與否和融資成本高低。

  中原地產市場總監張大偉向記者表示,多傢內房股選擇在1月份大規模融資,主要是由於目前內地資金面趨緊,預計整個一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

  陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受記者采訪時表示,高周轉是目前房地產企業的主流開發模式。因為高周轉可以節約資金成本,提高資金的使用率。房企可通過高周轉的模式,提高投資回報率。

  克而瑞2013年12月發佈的報告指出,萬科、保利等典型高周轉企業,其2012年的新增項目中超過60%已開盤,平均開盤時間都在10個月內,2013年初新增的土地儲備也有很大一部分已經推向市場,平均開盤時間在8個月左右,時間明顯縮短。

房企海外融資風潮再起 資金成本或水漲船高

  2014年1月7日,富力地產發佈公告稱,發行人兆運有限公司將發行2019年到期的10億美元8.5%優先票據,扣除包銷折扣、傭金以及其他費用後,估計票據發行的所得款項凈額將約為9.82億美元。富力地產表示,所台北文山建地貸款募集的資金將用於再融資和其他一般公司用途。

  同日,佳兆業發佈公告表示,額外發行於2018年到期的2.5億美元8.875厘優先票據。此外,合景泰富也宣佈,擬進行擔保美元定息優先票據國際發售。據瞭解,兩傢公司發行所得款項凈額均用於現有債項再融資,以及投資到公司現有及全新項目上。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-08/08363861876.shtml

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鄭怡臻

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