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內容來自sina新聞

  調控措施有變?

  記者從相關銀行人士處瞭解到,其制定的放松限貸的方案,其內容類似於地方政府提出的內容。隻要購房者已清償貸款,且賣一買一,銀行可將其再次購買的房產認定為一套住房。

  庫存壓力

  隨後,市場開始傳出四大行放松限貸的消息。

  庫存壓頂,開發商的應對方法不多,最重要的莫過於讓利消費者。位於廣州城郊的奧園康威廣場9月中旬開盤,毛坯售價為9500元/平方米,帶裝修售價為1.1萬~1.2萬元/平方米,相對於此前1.75萬元/平方米的價格,讓利幅度不可謂不大。受此影響,臨近增城廣園東板塊的翡翠綠洲也舉起瞭降價大旗,折後毛坯價格最低為8990元/平方米,與此前1.29萬元/平方米的精裝價格相比,單價下滑近4000元。

  9月23日,上海興業和浦發銀行對外開始執行"認房不認貸"的政策。"隻要名下房產貸款已還清,再貸款銀行都會按首套房審批。"當天浦發銀行的相關負責人向記者表示。但隨後不到三個小時,該負責人又向記者表示,該政策暫不執行,未來何時成行將有待上級推進。

  中原地產華南總監李耀智表示,目前改善型購房需求占購房比例約為30%,剛需70%;如果首套房認定標準更改,改善型群體的比例將上升10%,市場成交量有望回升20%~30%。

  但對於如此重要的政策轉變,工農中建四大行的態度頗為值得玩味,工行稱:"認真貫徹國傢有關房地產市場發展的政策導向,一直以來積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。並將密切關註房地產市場的變化和相關政策的調整。"其餘三行的回答也與之相類似,口徑統一,既沒有否認也沒有肯定,隻表示如果有消息將及時發佈。

  "難做啊,今年的年終獎估計是夠戧瞭。"華南某上市房企的營銷總監私下吐槽。在許多開發商看來,今年金九銀十成色大減。9月前三周,廣州全市新建商楊梅農地貸款品房成交量為3011套,相比去年同期的4666套下降瞭35.5%。另一方面廣州新房的可售貨量也頻頻創新高,從8月中旬開始,廣州新房的可售貨量就已經不斷攀升,每天可售貨量穩定在13萬套以上。9月20日,根據網易房產統計數據顯示,當天廣州新房可售貨量歷史上首次突破14萬套。

  降價去化的故事不僅僅發生在市郊,"一向堅挺的市區項目也出現價格松動"。合富輝煌的研究報告顯示,位於廣州海珠區的萬科派9月第三周向市場推出300套公寓,帶裝修均價為2.7萬元/平方米,最低為2.55萬元/平方米。這與此前3.3萬元/平方米的吹風價相比,價格下行瞭近6000元。同樣的情況在廣州中心城區一些舊盤推新貨中也有呈現。

  如廣州一般全線降價的城市似乎還不多見,但在業內人士看來,隻要樓市庫存繼續攀升,降價賣樓勢在必行。

  但就在此時,市場傳出瞭限貸松綁的消息。9月22日,市場傳出消息,指在央行的授意之下,四大國有銀行將調整限貸措施。已全部清償原有房貸的客戶,再度申請房貸者,可視為首套房貸。而且消息稱,未來首套房貸利率將會下降至7折水平。

  如果這一措施實行,堅持瞭多年的樓市調控政策將名存實亡,限購政策已經基本退出歷史舞臺。截至9月24日,全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚在執行限購政策,市場瘋傳珠海將在9月底10月初取消限購。2011年"新國八條"涵蓋的一系列政策中,隻有"限貸"政策尚未調整。

  而單純放開限購措施,效果似乎並不明顯。從呼和浩特等第一批放開限購的城市看,成交數據隻是略有反彈,而後又回歸冷清。放開房貸,則變成地方救市的最後一根稻草。8月初,紹興住建部門提出,不考慮購房的貸款次數,二套房標準,以擬購房傢庭實際擁有的住房數量作為認定標準。9月底,青島市國土局發佈文件,表示出售唯一住房又新購住房的居民傢庭清償原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。

  9月底的國內樓市風雨欲來,風聲不斷。最為強悍的莫過於傳聞四大行將放寬首套房貸認定標準的消息,實行瞭數年的限貸政策將松綁,房貸還清即可享受首套房優惠政策,而且購房利率還有可能回到7折時代。這一消息背後,是國內樓市節節攀升的庫存壓力,調控政策是否放松在即?限貸政策放寬的程度有多大?

  松綁幅度有多大?

  庫存壓頂的並非僅僅廣州一地,同樣是9月20日,北京樓市總庫存超過13萬套,雖然不是歷史新高,但也創瞭近五年來的最高紀錄。根據國傢統計局發佈的"2014年1~8月全國房地產開發和銷售情況"數據顯示,截至8月末,全國商品房待售面積達5.616億平方米,比7月增加瞭930萬平方米,按100平方米/套換算,這可以提供562萬套房屋。這一指標也是連續29個月保持上漲,相比波段低點的2012年4月,全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

  無獨有偶,早在今年8月底,四大行之一的農行就有人士曾向記者透露,他們已經擬定好放寬限貸的政策,並已經遞交給監管部門。隻要批復文件下達,將隨時可以調整限貸措施。

  在經濟學者馬光遠看來,國內限貸措施經過幾個階段。一開始國內對於二套房的認定是"認貸不認房",隻要以前有過貸款,不管有沒有還清,購買第二套房的時候,都認定為第二套;其後演變為"認房不認貸",不管有沒有貸款,隻要手頭有房產,在購房時就認為是第二套。現在執行的是"認房又認貸"的措施。"實事求是地看,這個標準有些過於嚴格。"馬光遠認為,但他同時表示,如果不管有多少套房子,隻要還清貸款都算一套,這又"顯然違背瞭住房信貸政策差異化的初衷"。

樓市庫存壓頂 市場熱盼首套房認定標準松綁

  按照地產研究機構的數據,大量的庫存造成的首先是去化率不斷攀升,戴德梁行的數據顯示,廣州的去化周期已經逼近15個月警戒線。而北京如果以近一年每月9萬套住宅的消化速度計算,消化現有庫存也需要近17個月時間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-27/07302925902.shtml

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鄭怡臻

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