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  對此,房地產行業專傢張建初對《每日經濟新聞》記者表示,"如果庫存去化速度小於12個月,那麼房地產投資和開工將跟不上節奏。而如果超過12 個月,那就說明市場積壓的庫存會越來越多。一些房價出現波動的城市,往往庫存都夠賣上1年多甚至2年以上,南京庫存僅夠賣5個月,庫存危機比較大。"

  庫存大、銷售差樓市低迷

  5月7日上午,常州市天寧區舉行開發商會議,透露將出臺救市措施的消息。具體的政策或包括:停建安置房,向拆遷戶補貼購房款,鼓勵居民購買商品房。同時,將搜集開發商意見,醞釀具體救市政策。

  救還是不救,這是一個問題。

  蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示,蘇州市戶籍政策目前仍未調整,但是關於降低落戶標準的具體辦法已經處於研討中,需等待市政府批準後實施,擬通過社保年限折算面積的做法來降低落戶面積標準。

  在此之前,無錫已於4月22日對外發佈政策,將落戶面積從70平方米降低至60平方米。

  據《每日經濟新聞》記者瞭解,南京樓市價格已經持續上漲瞭23個月,不過,目前整體價格漲幅收窄,很多樓盤已出現零漲幅,還有一些樓盤通過精裝變毛坯等方式變相降價。

  目前,有關具體補貼額度以及優惠力度等政策細節都還沒有公佈。

  南京樓市價格出現零漲幅

  同屬經濟領先的江蘇省,無錫、常州和蘇州已經或即將拿出拯救樓市的路線圖,而南京市委書記楊衛澤明確表示,樓市限購為國傢政策,南京將嚴格執行,沒有放松限購的想法。

  對於無錫、常州和蘇州已經出臺或即將出臺的政策,有業內人士表示,救市的背後是"蘇錫常"三市的庫存壓頂,政府要通過政策救市達到加速去化庫存的目的。

  與此同時,從今年3月份以來,蘇州樓市也不斷傳出各大樓盤降價的消息,最高降幅達到20%。

  同時,常州近段時間還出現開發商資金鏈斷裂、樓盤爛尾的現象。比如常州戚墅堰區的禦景瀾灣項目,該項目從去年10月份就停工瞭,"外來房地產企 業到常州來會覺得常州經濟總量和人口數量蠻大,但如果他們深入研究以後,會發現常州市場並不大,以大規模造城的方式在常州甚至蘇南很難成功,很多開發商對 當地的基本面判斷有誤,所以當遭遇銷售難題之時,就開始籌劃退出常州市場。"常州當地一傢房企的總經理陳平對 《每日經濟新聞》記者說。

  其中,品牌房企招商、保利、萬科等在南京的項目已出現零漲幅的局面。

  業內人士認為,救市的背後是地方樓市庫存壓頂。在房地產(行情 專區)行業專傢張建初看來,江蘇樓市救市路線已經顯現,蘇南經濟核心城市"蘇錫常"成為重點,"作為江蘇的經濟重鎮,"蘇錫常"一直占據江蘇GDP的前三 強,三市的經濟總量超過江蘇的半壁江山。房地產對這三個城市的經濟貢獻也非常重要,穩住三個城市的樓市,對江蘇的經濟很重要。"

  上述知情人士表示,具體要看市政府的文件,政府也將在近期逐一約談房企,商量定向房源及優惠政策等事宜。



   "蘇錫常"出臺救市政策

  "無錫樓市目前的現狀就是庫存量大,1700萬平方米的庫存量,庫存消化周期得3年時間,樓市風險較大。"無錫當地一傢房地產網站負責人田明對 《每日經濟新聞》記者說。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08042725836.shtml

  來自常州官方的統計數據顯示,2013年末,常州商品房可售餘量達1173.82萬平方米,可售周期近20個月。"相比"北上廣深"等樓市僅6 至7個月的去化周期,常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市,常州樓市目前供需比例為1.4,說明常州樓市長期處於供大於求的狀態。"房地產行業專傢李智對 《每日經濟新聞》記者說。

  萬科在南京近期開盤的項目有九都薈和金域藍灣。其中金域藍灣年初開盤均價為17000元/平方米,截至目前價格沒有變動。而九都薈去年一期開盤價格為23000元/平方米,今年5月1日開盤的二期價格也沒有漲價,仍然是23000元/平方米。

  同樣,蘇州的商品房庫存壓力也不小,根據蘇州住建局信息公示,目前蘇州城區的商品房庫存為10.1萬套,去庫存周期需要長達2年時間。



  有參會開發商推測,從現在開始算起,到政府發文應該需要不短的時間。"我估計這個政策力度不會太小,政府需要時間去協調財政、銀行、拆遷辦等關系。"也有與會開發商認為,本月內政府就會推出新政,他認為目前常州樓市迫切需要利好政策。

  據公開報道顯示,在與雅居樂合作的常州星河灣項目降價後,星河灣最近撤離瞭常州所有營銷線的工作人員,意欲退出與雅居樂合作的常州項目。

  據常州市房管局一位負責人對《每日經濟新聞》記者透露,常州各區按照市政府要求分別召開研討會。會議中,有關部門工作人員提到,針對目前常州高 庫存的現狀,計劃停建安置房,轉而向拆遷戶補貼購房款,鼓勵居民購買商品房。希望各房企的項目樓盤可以提供部分定向房源用於拆遷戶申請購買,並給予一定優 惠。

  而對於近來多個城市出臺新政救市,南京市委書記楊衛澤在接受阿思達克通訊社采訪時表示,南京沒有考慮放松樓市限購政策,"樓市限購為國傢政策,南京將嚴格執行,沒有放松限購想法。"

  蘇州樓市的銷售同樣低迷。據中國指數研究院蘇州分院提供的數據顯示,蘇州樓市第一季度共成交16763套,其中住宅成交12546套、成交面積 為142.47萬平方米。與去年同期相比,住宅成交套數下跌12.56%,成交面積下跌14.82%;與2013年第四季度相比,成交套數下跌 37.74%,成交面積下跌39.93%。

  據搜房網數據監控中心統計,截至3月31日,2014年一季度常州樓市住宅成交9761套,同比減少1198套,下跌10.93%;成交面積約112.56萬平方米,同比減少13.18萬平方米,下跌10.48%。

  高庫存壓頂,"蘇錫常"樓市的成交量卻依然低迷。

  如此低迷的成交量,是開發商不能容忍的,為瞭刺激成交量上漲,無錫和常州開發商開始祭出降價措施。3月23日,位於無錫太湖新城的蘇寧悅城項目,對外降價2000元/平方米。

  常州樓盤降價消息也不絕於耳。位於武進區的主幹道武宜路上的雅居樂星河灣項目,一二期的價格還在8000~8500元/平方米,第三期均價就降到瞭7000元/平方米。距離星河灣項目不遠處的紫金城也在進行新一輪降價。

  江蘇省核心區域樓市集體"蠢動"。

  "蘇錫常"救市或是必然

  受常州銷售低迷的影響,部分開發商已經開始撤出常州市場。

  來自無錫官方的統計數據顯示,截至2013年12月底,無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米,去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積 約200多萬平方米,存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來看,180平方米以上的住宅新增供銷比最大,為1.62:1,現在存量已經達到瞭 12600套,占到住宅總存量的20%。

  此外,香港一傢房企已經從常州市場退出,原因就是之前合作的常州項目進展不順。據記者瞭解,該項目一期兩批共844套房源,剛開盤時隻賣出十幾套。後來項目將毛坯房由原來1.2萬/平方米的價格調整為7500元/平方米,銷售程度略有改善但仍不理想。

  常州終於邁出救市的步伐。

  李智對記者說,"當市場出現危機時,開發商出現退出潮,會引發連鎖效應,這是地方政府不願意看到的。同時,由於開發商資金鏈斷裂出現爛尾樓,甚 至開發商跑路,最後收拾殘局往往都是政府,所以地方政府無論如何是不願意看到這種局面。如何避免這種局面?那麼就是從政府層面進行政策救市。"

  在張建初看來,"蘇錫常"三市出臺救市政策是必然。他對《每日經濟新聞》記者說,"無錫去庫存時間需要長達3年時間,蘇州和常州也需要至少兩年 時間,而且這個民間房屋二胎利息貸款全省皆可處理庫存壓力隨著新建項目的入市會進一步加劇,這也就意味著將會影響開發商拿地計劃,這無疑對地方政府是致命打擊,所以這樣來看,這些城市出臺 政策救市是必然之舉。"

  據常州國土局今年2月底發佈的土地出讓計劃,2014年常州市區經營性用地供地總量為200萬公頃,同比2013年的420萬公頃,跌幅達52.38%。

  庫存僅夠賣5個月價格出現零漲幅南京"不會放松限購"

  南寧、無錫和銅陵等城市陸續出臺救市政策之後,南京樓市下一步如何走,成為諸多業內人士關註的焦點。統計數據顯示,截至目前,南京樓市新房庫存為3.7萬套,庫存僅夠賣5.3個月。

  南京市委書記楊衛澤日前接受阿思達克通訊社采訪時表示,樓市限購為國傢政策,南京將嚴格執行,沒有放松限購想法。

  庫存僅夠賣5個月

  據南京網上房地產統計數據顯示,截至目前,南京全市(不含溧水、高淳)的庫存新房為37739套,而今年的銷量已經達到30247套,相當於月均銷量7000多套,按此計算,南京全市庫存新房隻夠賣5.3個月。

  其中,在南京五大板塊中,庫存最小的為江北板塊,按目前的月銷量來預測的話,庫存僅僅夠賣3.6個月,其他最長的也不超過5個月。

  截然相反的態度耐人尋味。過去,我國樓市調控政策基本是"一刀切",如今,決策層提出瞭分類調控思路,防止誤傷剛需,"提出分類調控,實際上就 是不能開一個藥方大傢都治病。"住建部副部長仇保興說。江蘇省或許可以作為這樣一個典型區域,其內部已出現明顯分化趨勢,因此各地也根據各自城市特性,在 羅盤上轉出不同的調整方向。

常州救市路線圖曝光 江蘇欲穩定核心區樓市

  然而,庫存危機的出現,卻沒有讓南京樓市價格持續上漲,反而出現瞭漲幅下滑的局面。

  5月7日上午,常州各家銀行房貸利率比較2015二胎年息市天寧區舉行開發商會議,透露出將出臺救市措施的消息,同時搜集開發商意見,醞釀具體救市政策。

  記者同時從兩傢參會的開發商處核實瞭會議內容。一位參加會議的開發商接受采訪時表示,此次會議一方面為瞭搜集意見,另一方面也希望釋放積極信號,增加市場信心。據可靠消息稱,市政府可能早已醞釀瞭相關政策,但一直在等待合適時機。

  此前,同處於長三角核心區域的無錫在4月22日對外公佈,從2014年5月1日起,無錫市范圍內(包括無錫市區和江陰、宜興二市)執行統一的戶 籍準入登記規定,在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上,且在該市有穩定工作的人員,準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

  保利地產在南京開發梧桐語項目,去年年底開盤的12幢、27幢,銷售均價為11588元/平方米,今年4月17日開盤的28至30棟開盤均價也沒有變化,也處於零漲幅的狀態。

內容來自sina新聞

  楊衛澤的表態,也就意味著,南京將在今後一段時間內,維持現有從緊的樓市政策。



  據《每日經濟新聞》記者瞭解,盡管蘇州樓市尚穩定,但蘇州市"間接救市"的戶籍政策放寬計劃已處於研討中,預計近期或將出臺。

  據《每日經濟新聞》記者瞭解到,盡管該樓市還算穩定,但蘇州市"間接救市"的戶籍政策放寬計劃已處於研討中,預計該政策會近期出臺。

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鄭怡臻

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