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  牟增彬指出,北京樓市在過去一年半的時間內患上瞭巨人癥,雖然今年上半年輿論情緒悲觀,實際上卻屬於一個理性回歸的階段,下半年開發商出於年度業績考慮可能會出現以價換量情況。此外他補充,本輪全國樓市低迷行情,如果沒有顛覆性政策出現的話,起碼還將持續2-3年時間。

  按照計劃,北京今年將形成7萬套自住房供應,此外,去年北京密集成交的地塊按照進度也將有可能在下半年進場,可以預見的是,下半年北京樓市還將可能有一場更為激烈的廝殺。

 新浪樂居訊(記者 邱瑟)先來看一組數據,2014年上半年,北京新建商品住宅(不含保障房)成交23634套,同比去年上半年大幅下降46.9%,成交量幾近腰斬。結合數據和現象觀察,我們發現2014年上半年北京樓市有以下特點:從2012年二季度開始瘋狂拉動的樓市引擎經歷一年半的時間進入休整期,自住房入市疊加信貸政策收緊等多重影響,購房人陷入自主性觀望導致成交乏力。不過,真正進入貨真價實降價通道者寥寥,2014年上半年房價仍獲得上漲,均價25932元/平米,比去年同期上漲瞭17%。

  "漲上去就很難再降下來瞭,隻能說放緩速度,等一等,給去年過度透支的需求一個喘息的機會。"這已經成為北京大部分開發商扛價的心理共識,此外,一個更為直接的擔心是,這個信心比黃金貴的行業,一旦降價很有可能引發多骨諾米牌效應,屆時基於購房人"買漲不買跌"的心態,市場或將陷入更深度的觀望中。

成交量腰斬 速度放緩的2014北京半年樓市

  然而進入2014年,北京這輛風馳電掣的火車慢瞭下來,尤其是杭州領降全國樓市之後,來自於整個行業的悲觀情緒開始影響購房人的積極性,但基於"特種剛"北京特殊於全國其他城市之外的判斷,開發商包括大部分購房人對北京樓市保持去年高速前進的速度仍抱有信心。當時,包括首創、金隅、泰禾等多傢在京開發商接受新浪樂居采訪時都表示杭州降價事件不會在北京出現,但認同年前任志強"房價漲幅會回落"的說法。

  克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬曾經這樣描述那段時間自己的狀態,"去年我遇到最多的事,就是朋友托我幫他們買房,不管價格戶型,隻要買得上就好,因為買房的人太多瞭,一個項目幾百套房幾千人排號在去年非常的普遍"。

  蓄客量不足最終表現在項目去化不力。根據鏈傢地產市場研究部統計數據,二季度以來北京項目去化速度減緩明顯,4月份有網簽記錄的項目平均網簽量由3月份的50.1%降至30.9%,而進入5月份之後,這個數據則更是一度銳減至6.2%。從今年上半年整體去化情況看來,新增商品住宅去化率為27.4%,比去年上半年下降瞭26個百分點,去年底紮堆出現的日光盤在今年上半年幾乎退出瞭舞臺。

  日光盤幾乎絕跡

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/16402802502.shtml

2011-2014年上半年純商品房供應(期房)變化

  和全國其他城市不同,北京為平抑房價去年推出瞭自住型商品房,這個被指為北京剛需市場的最大對手於今年6月23日正式入市,而這個政策的真正落地效果也將成為分析影響下半年北京樓市走向的重要因素之一。土融台南安平土融



  一升一降之間,庫存出現瞭持續攀升的現象。截至6月30日,北京新建商品住宅庫存量為79420套,比年初時增長瞭2.2萬套。整體看來,上半年純商品住宅供銷比達到瞭1.58:1,為2011年以來首次供銷大幅逆轉。



2008年-2014年半年度純商品住宅成交及同比變化(數據來自於鏈傢地產)

  銀行2胎借貸怎麼貸款比較會過件房價依然堅挺

  和購房人消極入市的態度相比,開發商推盤節奏則較為密集。鏈傢地產市場研究部數據顯示,2014年上半年期房市場共有117個期房項目入市,供應瞭37437套住宅,同比大漲79.4%,與往年相比,無論是從項目數量還是從住宅套數看,今年供應均出現大幅增長。

  不過,庫存加大並沒有倒逼房價堡壘的迅速瓦解。單純從數據情況來看,亞豪機構統計的2014年上半年北京房價仍獲得上漲,均價為25932元/平米,比去年同期上漲瞭17%。當然,這裡面有成交結構的影響,亞豪機構副總經理高姍指出,上半年售價5萬元/平以上的公寓豪宅及別墅項目達到11個,而去年全年僅有15個售價超5萬元/平的高端項目入市,高端物業的供應增加一定程度上拉升瞭上半年整體均價水平。

  這符合購房人的市場感受。從二季度市場走弱以來,北京項目主要還是采取平價開盤的方式換量,真正進入實質性降價通道的項目寥寥,根據鏈傢地產市場部監測的數據,該機構分析員張旭表示,從上半年較為熱銷項目的成交價格看,項目的銷售價基本維持平穩或有小幅下調,但與去年相比,部分老項目後期價格則出現不同程度的增長。

 7萬套自住房對市場影響幾何?

  北京的恐慌始於對市場最為敏感的房企老大萬科北京純新項目低預期入市。3月16日,位於南六環大興天宮院板塊的萬科橙以低於預期5000元/平米、從精裝調整成毛坯入市,在被媒體集中關註後"北京房價要降瞭"的情緒便迅速發酵。萬科橙之後,不管是出於營銷還是策略調整目的,以東亞為首的開發商旗下東亞印象臺湖、東亞華欣灣 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等多個項目跟進低預期開盤,與此同時,萬科在京多個項目包括萬科橙、萬科公園裡、萬科金域東郡等開始低調速推。市場形勢急轉直下,北京大部分項目推盤節奏加快,但蓄客量卻是實實在在的在減少,購房人陷入觀望階段。

  由於比周邊房價便宜30%的誘惑,截至目前已經啟動網上申購的11個項目,近2萬套房源已經成功凍住瞭北京大量的購房需求,上述已進入網申階段的項目,均收到瞭遠超過供應房源套數十幾倍乃至數十倍購房人的積極申購。從數據上看來,即使杯水車薪,自住房依然在心理層面對購房人產生巨大影響。  

  6月28日,為對抗首個進入選房的自住房項目金隅匯星苑,地理位置距離匯星苑較近的東壩純商品房項目首開常青藤每平直降萬元開盤,由於降價到位,該項目當天去化超過90%,成為瞭近期北京樓市屈指可數的9成以上去化樓盤之一。

內容來自sina新聞

  2013年底,估計每一個在北京參與買房的個體都能切身體會樓市的瘋狂,日光盤、甚至小時盤比比皆是,那時的北京市場,滿篇滿目都是"買房像買白菜一樣""一房難求""開盤即是日光"的開盤新聞報道。

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鄭怡臻

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