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??從2014年開始,或者2013年大傢提出一個概念,隻有變才是唯一的不變。其實很多各行各業的朋友又提出一個無奈的吐槽,就是變等於找死,不變等於等死。變化的是市場,我們看一份國傢政策給我們房地產市場的一個指引。

??我們是通過什麼渠道給購房者提供服務呢,首先是獨傢的合作平臺,就是百度知道和百度經驗,百度知道我們買斷瞭一個服務,所有的購房問題由房價點評師進行回答,這是我們在線上最好接觸到購房者的渠道百度經驗是所有的購房專題由房價點評網推送,這樣一個平臺不是說撒錢就可以實現的,因為百度要有客戶體驗,我們是進行瞭三個月內測和百度進行合作,現在達成瞭獨傢戰略合作。另外作為新浪的戰略合作方,新浪也給我們提供瞭非常好的端口和引流平臺,一個是大新浪的浪首會出現房價點評網的廣告,還有新浪微博,以及新浪樂居的首頁搜索,以及其他網站,在天津會跟電臺類的媒體實現獨傢合作,以進行我們在C端的全面覆蓋。

??主持人:感謝分析師謹添的精彩分享,演講的ppt會後我們也會跟媒體朋友們分享。

??另外一部分就是我們貼近的C端,現在我們自己有一個理想傢購房俱樂部的組織。我們想通過最合理的價格,讓老百姓買到他最適合的房子,這就是我們搭建這個平臺的初衷。以往購房的方式可能就是看一些廣告,集合一些相關的咨詢和優惠挑選房子,自從有瞭房價點評網可以查一些大數據,歷史的成交價格,我們會給專業的測評報告,會給一些攻略,最後給你一些決策和參考。入會可以提供一對一私人的置業顧問,給購房者提供相關的購房指導,最終給他找到一個合適的房源。我們交流的渠道也是非常豐富,包括現在我們有一個QQ群,還有一個微信群,每天的咨詢熱線,還有我們定期組織購房者的見面會。基本6月份到現在我們這些活動都在嘗試。

??主持人:尊敬的各位領導、來賓,媒體朋友們,大傢好!歡迎來到克而瑞房價點評網主辦的2014年津樓市銷售榜&樓盤性價比測評榜發佈會。我是房價點評網分析師劉亦榮很高興擔任今天的主持,在此我代表克而瑞房價點評網對大傢到來表示衷心感謝和熱烈歡迎。

??簡單來說,天津市的市場用一句話形容,剛需中帶著一點不穩定,但是長期來看還是有一個向好的趨勢,隻是我們在拿地前期考量,在功能區域,要針對客戶還是要做文章,但同樣的地方,為什麼有的產品可以走的比較好,這個可以私下我們和分析師溝通分析,我今天要說的就這麼多,謝謝各位。

??克而瑞房價點評網天津機構總經理兼首席分析師張福娜

??對於商業來說,另外一件事,現在城市的大動脈的商業基本上已經佈局固定瞭,因為城市確實有限,下一步就是我們要做社區商業,來解決生活與工作上最後一公裡的解決方案,是我們下一步的關鍵,尤其萬科做2049,很高端的社區商業,都可以解決商業當中辦公的問題。

??金僑投資控股集團副總裁賈丁

??時間:2015年1月28日

??2014年樓市起起伏伏,2015全國房地產走勢如何?天津樓市又會迎來怎樣的挑戰與機遇,想必是大傢普遍關心的問題。下面,首先有請克而瑞資深分析師謹添先生上臺,為大傢進行天津房地產市場2014年回顧及2015年展望,掌聲有請。??

??住宅這塊我們沒有太多涉及到這個問題,我們看到住宅這塊也是用八個字形容,就是總量見頂,不再瘋狂。年成交量穩定在一千萬量級,從黃金時代跨入白銀時代,從賣方市場向買方市場轉變,各自的營銷的水平後期需要提升,就是高附加值的東西需要註入。從產品來說,高端的存量,144平米以上需要60個月才能去化完畢,所以高端需求是有一定壓縮的,120平米的剛需,剛改產品已成為市場的主流,尤其是高性價比的優勢體現非常明顯。

??公寓市場這不得不說一下,尤其商業用地市場下,尤其是工業用地,這個是否可以蓋還得打一個問號,現在土地出讓的時候,公寓的產品放在土地出讓條例中,現在看到很多的偷換概念。但整體來看還是供應高起,尤其2014年公寓大概是84方左右,成交均價隻有一萬三千多。另外一方面,雖然作為跑量的產品,現金流有保證,但是成本偏高,這種產品對整體項目是一個雞肋。另外這些都集中於市內,天津市在384號文下發之後,尤其一些產業區想做一些產品,但是很多配套的一些物業,由於三百平米的產業限制不得不受限,一種像四五十平米的公寓,還有超百的大公寓,這是一種無奈之舉另外市區有成交的阻力,但70平米百萬以下的是比較好的態勢。遠郊區域來說,小面積的產品還是受到一定追捧,主要是來自遠郊區縣,50平米以下的戶型。

??我們還通過什麼樣的渠道給購房者一個公正的指導,就是我們今天發佈的這份榜單,這完全是基於大數據衍生,就是我們在後臺看到具體的成交集合,它的產品定價是否偏離這個產品的價值,以及它本身的產品力,我們都會公正客觀給予打分,評測出瞭天津近300個活躍樓盤中評測出瞭20個,我們認為性價比很好的樓盤,在各個區域給老百姓推薦瞭前三個樓盤,我們還推薦一些不建議老百姓購買的樓盤我們的網站分四個等級,有盡快入手,因為現在在促銷期,或者我們認為它非常值得推薦,還有就是建議購買,持幣觀望和謹慎購買四個等級我們的獲獎樓盤都是從推薦購買的樓盤中推舉出來瞭,在榜單發佈之前,我們沒有和任何甲方溝通,前一天我在和甲方的客戶對接,讓朋友過來領獎,是這樣一個榜單產生的過程。

??我相信現在在座的,無論是媒體,還是業內,甚至是今天來的會員,首先是一個購房者,我歡迎私下裡,大傢有什麼購房的問題,我們互相交流,我們會提出非常好和周到持續的服務,直到買到適合您的房子為止。謝謝。

??天津作為陪太子讀書的城市用八個字形容政策的走向,就是貫徹執行,落實到位,尤其天津是第一個解限的城市。

??天津融僑置業有限公司營銷負責人劉偉

??1月28日,天津年度地產盛事——房價點評網2014天津樓市銷售榜暨樓盤性價比測榜發佈會在日航酒店紅寶石廳隆重舉行,大會發佈瞭2014年度天津性價比樓盤測評榜,包括天津樓盤性價比測評榜TOP20、樓盤差評榜、最佳戶型榜以及各個熱點區域樓盤性價排行榜及2014天津房企成交金額排行榜,同時為獲獎樓盤進行頒獎。

??到場的還有來自新浪樂居、每日新報、今晚報、渤海早報、主流天津購房指南、津地產、樓市、北方網、鳳凰房產、房王網、網易房產、365淘房網等全城主流媒體、獎項樓盤代表、開發商企業代表、理想傢vip會員,讓我們用掌聲,對各位來賓的蒞臨表示衷心的感謝!

??實錄:房價點評網天津樓盤性價比排行榜發佈會(之一)

??我們想說說未來的考量。對於2015年我們的判斷,政府的信號相當明顯,政策用一俗話說,要麼沒消息,要麼好消息。因為在後調控時代,中央繼續寬松,地方救市繼續蔓延,因為中央要依托房地產市場提振中國的經濟,穩中趨好,是今年的主要表現。另外就是土地這塊,為什麼要說區域分化,因為現在從環城四區,市中心也好,土地出讓的結構相對比較理性,市中心基本上定向出讓,環城四區主要存在土地湧入市場,遠郊區縣,尤其是以武清為代表的區域,這塊是我們可以考慮的。

??但天津市剛需的情況相當明顯,尤其近幾年政策和需求的影響下,成交量相對比較穩定,年均在一千萬左右。但是我們看到2013年成交額突破一千三四百萬,今年大概是九百多萬,一個是整體宏觀經濟下行,第二是透支2013年的成交,導致2014年沒有破千萬。總體來說就是供大於求,價格維穩。我們細看2014年這一年,我們看到二月份之後,尤其年後的市場,4月份之後的暴增,5月份和6月份的低迷,一波三折,尤其之後沒有太明顯的增幅和表現。從整體的市場走向來說,從成交這塊說,就是農村包圍城市,因為市區內偏於改善,環城四區要承擔人口輸送和產業轉移,以剛需為主,尤其外環線將來不能走大車瞭,會在天津市外圍的環城高速形成一個外環,尤其一些價格窪地這時候會有好的方向,這個大傢可以關註一下。



??請易居房金所天津機構負責人李昂為大傢頒獎。

??陸傢嘴地產天津陸津地產開發有限公司營銷部副經理楊洋

內容來自sina新聞

??整體表現從成交金額來看,體現瞭在剛需半邊天,整體還是70到120兩室三室,均價一萬出頭有所增加。還得說一個尷尬的問題,我們看到大戶型存量相對較高,尤其144平米以上,我們看到去化周期需要56個月時間,所以大傢看到購房的時候對功能上有很大的提升。對商業市場來看,市場的表現是供大於求,量跌價穩。我想說一個事情,這裡面沒有涉及太多的細化物業的,我在這給大傢口述一下,整體的別墅市場還是量跌價漲的走向,從產品的成交金額是連排供應,經濟型別墅還是主要的需求。另外供求相對穩定,存量是處於加劇的時期。尤其別墅的成交,僅占整體成交中占到5%,整體偏低,未來還是適應改善性釋放需求的拉升,有一定增幅的空間,但是大傢還要在營銷上做文章。為什麼說存量加劇沒有太大的去化手段,因為市面上的別墅,面積和總價相對集中,同質化相當嚴重,所以對贈送附加值來說可能是好的方向。

??津南區:碧桂園、金地藝境、首創城;

??有請頒獎嘉賓:易居房金所天津機構負責人李昂

??張福娜:各位業內,各位媒體朋友,以及我們各個兄弟公司的領導層,非常感謝大傢在百忙中親臨現場,我再一次代表克而瑞天津全體同仁,感謝大傢的到來。我下面給大傢分享的主題,主要是說一下克而瑞,以及它這一年的一些變化。我覺得對B端的朋友來說克而瑞並不陌生,從過往10年我們一直是深耕大數據平臺,從05年到2015年基本跨越瞭10個年頭,剛剛上午的時候還有朋友問一些全國的數據,包括明年預測的觀點,所以服務B端我們一直在路上。

??西青區:旭輝禦府、萬科四季花城、富力津門湖;

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/11515966412032915060557.shtml

??濱海新區:遠洋城、寶龍城、融創·洞庭路壹號、融創君瀾、招商貝肯山

??【張福娜:克而瑞謀求變化 2015房價點評網是重頭戲】

??南開區:融創中心、天房天拖、融僑觀邸;

??相關鏈接

??我給大傢做一個簡單的類比,這三個客戶端大傢都不陌生,旅行方面的攜程,吃飯大眾點評,還有買車的汽車之傢。這麼說吧,房價點評網就是致力於在房地產板塊打造攜程,大眾點評,汽車之傢,所以購房者,買房必查,買房必議,買房必讀的客戶端。我們要重申一點,房價點評網並不是媒體,也不是代理商,也不收取廣告費,我們的頁面就像大眾點評一下,是很幹凈的,完完全全的購房類的資訊,我們不承諾看房。應該說這個產品,我們之前在傢裡造車瞭很長時間,從2013年進行產品估測,是周老板的專利,在2014年6月28號我們已經上線瞭,並且覆蓋瞭全國的30個城市,但這期間我們也沒有跟B端互動。我們在豐富自己的報告,現在我們網站平臺上,除瞭一些尾盤和爛尾盤,所有的主流項目全部覆蓋相比,為什麼如此耗費人力,因為我們這樣一份報告跟其他網站的樓盤詳情頁不一樣,所有的報告來自人工的第三方采集,我們會一遍一遍找項目,包括采光,噪音,價格的驅動和變化逐一調研清楚,反映到我們的網頁上,我們一個報告要涉及到22個章節,非常耗時耗力。剛才我們說瞭,這是一個技術買盤的時代,我們是為購房者而生。



??【謹添:天津利好是自貿區大戶型去化周期需56個月】

??經歷瞭10年,克而瑞也在謀求一些變化,尋求新的戰略佈局。我給大傢說一下克而瑞目前的產品模塊。

新莊二胎

??天津易居集團開發副總張雙楠

??謹添:尊敬的各位開發商朋友們,以及媒體朋友大傢下午好。我說的是市場這塊,我盡量不把它說的很枯燥。

??天津寶龍金駿房地產開發有限責任公司銷售總監邵東

??回顧2014,越來越多的品牌企業樓盤隨著市場的調整而謀求變化,也因為這樣的改變,2014年裡才有這樣一些房企、樓盤,憑借其性價比、營銷策略等再度創造樓市佳績。

??接下來我們首先揭曉天津各區域樓盤性價比測評榜獲獎樓盤。樓盤性價比測評榜是基於克而瑞系統大數據衍生而成,根據房價指標、銷量指標和產品指標三大綜合指標來測算得分排名。其中,房價指標由克而瑞指導價格與開發商的平均比值決定指標分數;銷量指標分別是由月均銷量、總銷量、去化率決定指標分數;產品指標則是分別對戶型、物業、區位、配套等方面進行指標打分,評出每個區域的最佳性價比樓盤。對於以地緣性客戶為主要消費群體的天津樓市來說,這張榜單對於購房者的指導意義非凡。

??下面請看大屏幕。我們首先頒發市內六區樓盤性價比測評榜top3,獲獎樓盤分別是:





??和平區:天津大都會、新匯華庭、金融街和平中心;

??河西區:中海八裡臺、海河大觀、金僑新梅江壹號;

??從整體的區域成交金額來看,遠郊還是以跑量為主,市區還是以單塊針對性出地為主要的方向。通過土地市場的表現,我們看出三個大部分,這也是以後的趨勢。第一個城區土地溢價率高,供求收縮,地價攀漲。綜合用地,專業細分,這塊要求很高,從拿地開始,誰負責商業,誰負責住宅,可以說是強強聯手,術業專攻。尤其是走定制化路線,還是要有自身的資源,我們可以舉個例子,像北大悅讀會,還有一個學校,所以說這種定制化路線導入資源型企業拉動產業升級是後續的方向。第三個就是武清棄藍,但市場表現是濤聲依舊,回歸市場,政策紅利。尤其是依托政策的走向,這是未來發展的前景。

??有請以上樓盤代表上臺領獎

??有請頒獎嘉賓:克而瑞天津機構總經理張福娜

??紅橋區:泰達城河與海、童年河、惠靈頓國際社區

??河東區:中糧大道、招商雍景灣、東亞風尚國際;

??河北區:仁恒河濱花園、旺海公府、中國鐵建國際城

??有請以上樓盤代表上臺領獎

??實錄:房價點評網天津樓盤性價比排行榜發佈會(之二)

??下面我們繼續頒發環城四區及濱海新區樓盤性價比測評榜,請看大屏幕,獲獎樓盤分別是:

??天津樂居互聯網集團負責人蔣琳

??東麗區:復地湖濱廣場、金隅悅城、寶能城;

??有請以上樓盤代表上臺領獎

??有請頒獎嘉賓:張福娜,張總,為大傢頒獎。

??北辰區:北辰紅星國際廣場、半灣半島、新天地盛景灣

??後藍印時代是我們現在的想法,就是紅利這塊,尤其政策紅利和人口紅利,可能我們目前,尤其以武清區為代表,但是長期以往,京津冀一體化的政策工具,會成為遠郊區縣成交量的回升。無論是一級市場還是在二級市場都有一個很好的表現,就是武清區現在已經實現瞭市場化,尤其京津冀一體化之後,如果我是北漂在北京,我坐動車20多分鐘到武清很快,所以真正的市場化驗證才是好的關註點。

??有請以上樓盤代表上臺領獎

??央行時隔兩年降息0.4%個百分點,這預示著要救市,這是要通過地產救中國的經濟,就是經濟增長要保7的政治任務,中央通過降低提振固定資產投資,但是這是一個尷尬的事情,因為中國在投資出口有很大的限制,所以很多人隻能通過購房滿足自己投資的需求。那麼對於我們房企來說,下一步去庫存,優化結構,戰略轉型是一個窗口期,要抓住這個時期實現我們的現金流。另外要調整城市與品類的結構,優化資產策略。

??主持人:恭喜以上獲獎樓盤,用良好的項目品質和營銷策略,為區域內購房者提供高性價比產品。面對市場變化,不僅樓盤進行品質營銷策略調整,克而瑞房價點評網作為獨立第三方平臺,更會在今年多渠道為購房者,開發商搭建交流平臺。下面,有請克而瑞房價點評網天津機構總經理兼首席分析師張福娜女士上臺,進行房價點評網產品亮相發佈,掌聲有請。

??政策或者說國傢命題對我們的方向就是政府在有力度,有針對性的救市,或者松綁,後續的政策方向我們一會再說。說到房地產市場我先說說我們的面粉,面粉是一個什麼問題。從最近土地市場的供求來看,供應是呈緊縮的狀態,供求收縮,地價盼漲,價格的拉升是其中新八大裡地塊占比較大,而供求相對平衡,知名房企進市區拿地,政府主導定向投放,從而佈局式土地市場特征顯著,隱型土地市場逐步的出現瞭,就是很多村民的一些用地會以股權轉帳的方式進行土地的出讓。從流拍土地也是一個趨勢。從整體的成交金額來看,綜合性用地占到將近50%,是主力的成交,這未必是壞事,比如大傢瞭解中北鎮這塊地方,住宅基本上五年內出去瞭,現在主要是商辦地怎麼解決,尤其是像鎮級政府,很多土地出讓的條條框框不在於自己,而地是村民的,所以有很大的壓力,先出讓住宅地再出讓商業地,這是他們最麻煩的問題。後期如果沒有純的綜合用地,他們也是住宅和商業捆綁出讓的形式,這在環城四區是很明顯的事情。

??易居房金所天津機構負責人李昂

??另外就是市場給我們的信號就是松綁,從針對性的松綁到縱深項目,高針對性的解限,是未來發展的趨勢,在座都是天津的朋友就不多說瞭。

??今天是房價點評網在2015年與各界朋友的首次聚會,同時,也是首個為購房者打造的樓盤榜單首發。今天我們將發佈天津樓盤性價比測評榜2014年天津房企成交金額排行榜,並為獲獎的企業、樓盤頒獎。



??主題:2014天津樓市銷售榜&樓盤性價比測評榜發佈會

??剛剛上臺分析師非常專業,是來自我們咨詢團隊的,是我們其中業務模塊,給甲方專業的業務咨詢。另外就是克而瑞系統,有一些甲方現在已經在使用,就是涵蓋全國一二線城市,達到70個城市。另外就是重點給大傢介紹的,2015年全新打造的新產品,叫做房價點評,我們從今年開始,開啟對C端的泛咨詢,我們會進行專業服務和咨詢。開啟這個平臺我們是研究瞭市場的需求,可以這麼說,買房如買白菜的時代就像大唐一樣一去不復返瞭,前一段時間我們都在追憶09年的購房盛事,四萬億進市場的時候,這個景象已經不在瞭。現在大傢都在忙明年的宣傳計劃,定任務,甲方在忙著去庫存,爭取窗口期。從現在營銷的變化,包括我們相關產業鏈也隨之震動,因為我是做媒體出身的,媒體從最初的廣而告之,到現在以銷售為導向,也發生瞭巨大的變遷。這些種種的變化,我們不得不承認,也意識到地產的黃金時代已消失瞭。天津商品去年年底存量是2477萬平米,2014年供應是1428萬平米,月均放量不足120萬平米,我不知道大傢是否研究全國的大數據,天津和沈陽的庫存算是全國之最,杭州的消化量比天津要快,所以天津的市場局面相當嚴峻,在今年沒有任何新增的情況下,我們算瞭一下,還需要28個月消化這個庫存周期。所以說在這樣一個競品林立,大傢可以看一下區域板塊,新莊和雙港,從最初的三國殺到現在六大開發商進入,張窩板塊,團泊板塊競爭相當激烈在產品林立的侵略下,作為C端需要一個平臺給大傢提供專業的購房指導和購房資訊,我們房價點評網應該說是應運而生,我們也在研究真正需要的是什麼,真正關註的是什麼。

??最敏感的字眼還是價格,大傢都想買的房子是抄歷史低點,也希望房價所有的信息透明化。另外,能夠在宣傳房源中給最終的購房導購和購房決策,這些都是房價點評網致力於做的。我也非常感謝各位能到這個場合下,給房價點評網這樣一個新生產品,一個公開完整表白的機會,我現在解讀一下,到底房價點評網是什麼樣的服務平臺。



??房價點評網有什麼優勢呢,簡單總結瞭這五大點,一是一房一價,還有專業測評,及時全面,公正公平,方便快捷。我們如何實現這五大優勢,一房一價,我們每一個產品報告都來自於分析師第三方的人工采集,因為後臺可以看到項目的正常價格,我們從成交價給老百姓認為一個比較合理的指導價格。怎麼實現方便快捷,我們除瞭自己的PC端,還有APP,以及即將上線的房價點評的觸評版。

??天津萬科房地產有限公司營銷中心市場負責人楊術敏

??我可以再描述一下我的微信端,克而瑞的微信端應該是房產資訊類的第一大號,它剛剛出現的時候,克而瑞已經在做微信瞭,所以我們現在微信的粉絲非常穩定,目前有接近兩萬的粉絲基數。因為我們每天推送的東西是比較實用,比較幹貨,所以我們的閱讀數量也是值得一提的,就是破萬非常多的。因為現在任何產品都依賴於新媒體的推送,我們有兩個微信號,一個是克而瑞房價咨詢,房價信息是咨詢購房者的,另外是克而瑞天津市場資訊是針對B端的。我們兩方便快捷的產品,一個是房價點評的APP,還有即將上線的觸屏版。

??其中,房價點評網重磅推出的樓盤性價比測評榜自1月14公佈後,得到天津購房者廣泛關註,因為本榜單是全國第一張真正為消費者服務的榜單,房價點評網聯合全國28個城市發佈。該榜單能夠實實在在的根據購房者關心的價格和產品進行分析,公正客觀的給出項目排名,幫助購房者科學選房。

??接下來我們會有一個長推榜,預開盤的推薦榜,我們會根據我們的調研結果,給老百姓推薦近期開盤的樓盤,值得我們關註和入手,以及每個月新開盤的性價比測評榜,這個是月度榜。我們通過什麼渠道貼近購房者,在這幾個月中我們做瞭大量的地推活動,包括案場,進社區,進企業,進賣場,我們都做瞭相關的嘗試。我覺得這張榜最大的區別,一言而蔽之,是因為我們有專業的分析師的力量在。未來我們會有加入特邀評論的專傢團隊,以及來自草根的,明年我們會做房價點評網的全程搜集,讓百姓參與到我們這個榜的搭建上來。這是全國房價點評網首分析師的兩項,接近30個城市的首席分析師。

實錄:房價點評網天津樓盤性價比排行榜發佈會(之一)

??2015年房價點評網的重頭戲,我們會把購房者的戰略放在我們首先的工作,力圖搭建C端和B端良好的溝通平臺。首先會給客戶進行分類,我可能接觸到很多的購房者,但是會把他的信息梳理的非常細致,然後定期在QQ群裡分類推送有效信息,打造定制服務。這是我們平時在做的小問卷調查,是以C端和購房者進行交流。現在我們推送的方式來說,應該說微信起到瞭很好的溝通的作用。定期會給他推送一些非常有效的信息,比如隻是關註河東的房子,我們就推送河東的房源信息,比如說優惠,達成一對一的溝通,最終我們想打造成為一個什麼樣的目標呢,就是想要買房,就看房價點評。

??下面,請允許我隆重為大傢介紹出席今天活動的各位領導嘉賓,他們是:

??另外一個利好消息就是自貿園區,從上海自貿園區開始陸續批瞭三個,一個是廣州自貿區是對港澳經濟,福建是對閩臺,而天津有一定的困惑,我們應該作為哪個方向,都說3月1號有細則出臺,我們也和開發商溝通瞭一下,他們想借這個空檔期要一些相應的政策,尤其像有一部分地區規劃到商務區,那樣的地方怎麼樣,對天津自貿區來說,還是要做一種大產業。中央商務區是作金融的依托,港口做物流,才能實現之後的離岸金融,租賃,進出口的制造業,這對我們來說一些地方要冷靜。可能因為這個關系,包括空港區域有一些比較好的區域,包括最近開的(歐貿廣場),剩下的要等3月1號細則的出臺。另外就是津16條,樓市開始活躍瞭,剛性需求釋放,二手房成交量上升,橄欖型需求的釋放尤為明顯。

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鄭怡臻

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