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  原創:

  二度調整

  招商地產的定向增發可謂一波三折。此次招商地產將其配套募集資金發行底價從此前披露的每股24.23元上調至每股26.92元。上調價格後,配套募資與發行股份購買資產的發行價格保持一致,但增發的股份數量也將相應減少,一定程度上也將減少對現有股東持股權益的攤薄。

  "高層的調整已經完成,現在營銷口的一些負責人也有些變化,一些實戰型的的營銷幹將進入管理層,整個營銷線出現很大的變化,決策在加速,拿地在加速,去化率在加速,公司正在逐漸擺脫老牌國企的一些痼疾,轉型為快周轉開發商。"招商地產內部人士在接受采訪時表示,將在年底或明年年初實施的增發方案,也將是招商地產邁入快周轉開發商的重要融資動作,因此公司甚為重視並屢作調整。

  雖然賀建亞堅稱對此次增發非常有信心,但此後公司對方案的調整明顯地表現出招商地產對投資者疑慮的顧忌。



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內容來自sina新聞

  在方案出臺一個月後的10月15日,招商地產對其定向增發方案進行瞭第一次調整,公告顯示,其已與大股東蛇口工業區協商將早前擬定的交易標的范圍變更為海上世界住宅一期和文化藝術中心土地使用權,總價款約為48.53億元。

  招商地產將於11月7日召開股東大會,審議這次交易相關議案。此外,招商地產未對交易方案中的其他內容作出調整。

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  加快銷售、加速周轉、加大擴張成為招商地產追趕第一梯隊的戰略要求。

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  數據顯示,這種增加仍在持續加速中,延續上一年積極進取的發展策略,招商地產今年年初即采取"快建設、快去化、快入市"的"三快"方針,維持快銷售策略,預計全年可售貨量為700億元,銷售額預計為435億元。

  如此轉型的目標則是,以達成公司"千億銷售、百億利潤"的戰略目標,並將在未來6~8年時間裡實現,成為一個快速周轉型的開發商。

  收購海外上市平臺、65億的定向增發,招商地產今年在資本市場動作頻頻,旨在為招商地產的高速增長做重要支撐。

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  "轉型、提速是招商地產的首要目標,不是單純追求銷售量,而是追求利潤、追求股東回報。"賀建亞說。



  "支撐其被資本市場看好的其他因素優勢並不明顯,大股東的支持一旦低於投資者的預期,市場的反應便會非常強烈,這次定增預案出臺便股價一路跌停就是這個原因。"

  不過,市場分析人士認為此次調整僅為技術性調整,可作無意義解讀,而前次調整則可視為戰略性調整,原因就在於投資者對於註資項目的價格以及未來盈利空間持質疑和擔心,因此招商地產大股東才作出調整及承諾以安撫投資者。

  相比9月16日方案出臺之日資本市場對其的強烈反應,此次方案的調整並未引起太多投資者的關註,投資機構也輕描淡寫地幾乎忽略瞭此次調整。

  招商地產的增發方案在出臺之際因被資本市場疑為"註水"增發而慘遭跌停,主要原因在於投資者認為不僅購買的土地價格偏高,外界極力看好的前海地塊未能註入,定增預案明顯低於此前市場預期,因此一度被不少機構認為恐難成行。

  是次調整方案後,招商地產將暫時不收購女媧廣場地塊,該地塊評估值為1205萬元,土地面積為2.4萬平方米。

  調整的原因則是,此前在對女媧廣場用地進行評估時,對其使用年限評估有誤,因而決定暫不將女媧廣場用地納入是次交易標的。

  僅在一周後,招商地產再度對定增方案進行瞭第二次修改,調整瞭發行底價。

  招商地產隨後做出瞭保底承諾,公佈瞭一份大股東與其簽訂的《盈利補償協議》,依據協議,若註入地塊低於預測合計開發利潤,蛇口工業區承諾在符合相關證券監管法規和規則的前提下,將以其持有的一定數量的招商地產股份,贈予招商地產"贈送股份實施公告"中確認的股權登記日登記在冊的全體股東。

  轉型快周轉

  與此同時,隨著高層人事的調整,其內部人事的盤整也已悄然延伸至中層。

  依賴大股東優勢資產註入,是投資者的普遍預期,包括此次定增預案中的土地也仍然是大股東蛇口工業區的資產,而在未來,大股東在太子灣、前海等其他片區的優質資產,仍將註入到招商地產。

  大股東的強力支撐一度成為招商地產被投資者長期看好的重要因素,但也因此成為招商地產裹足不前、擴張不力的一個制約。

  盡管在出臺之初,招商地產經理賀建亞表示沒有調整方案的計劃,但由招商地產出演的這則地產企業年度融資額最大的方案最終逃脫不瞭一改再改的命運。

  某不具名分析師認為,從近兩年招商地產的動作來看,擴充深圳(樓盤)外的土地儲備、打造國際融資平臺,都顯示招商地產正進入一個高速發展的通道。

  在進入快速發展階段後,土地儲備成為招商地產擴張的關鍵性因素,在2013年,招商地產計劃的土地資金達到瞭200億元,在去年156.73億元的基礎上增加瞭約50億。

  這對於業績目標定為400億元的企業來說,資金壓力顯而易見,因此,融資便成為招商地產極為迫切的動作。

  在不少業內人士看來,招商地產在過去一直追求高利潤的效益優先模式,因此產品及價格的市場適應能力較差,同時,精耕細作的方式土建融台中西區土建融,也制約瞭招商地產發展速度。

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  上述招商地產內部人士透露,在營銷領域的一線管理經驗使賀建亞對公司營銷團隊的戰鬥能力非常重視,同時對營銷戰略也進行瞭調整,自2011年開始,逐步向快周轉、加大對剛需產品的開發模式轉型。

  面對公司在調控背景下豪宅產品過多的窘狀,賀建亞表示今後將基本不拿豪宅的土地,盡量推一些偏向中低價位、中小戶型的產品,從而均衡產品結構。

增發方案二度調整 招商地產轉型快周轉

  這種調整很快在業績上有瞭體現,在過去的2012年,招商地產全年累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米,簽約銷售金額363.86億元,同比分別增長106%和73%,創下該公司歷年來的最高業績紀錄,銷售金額增速是萬科的4.5倍。

  10月22日,招商地產再度調整此前公佈的定向增發方案,將其配套募集資金發行底價從此前披露的每股24.23元上調至每股26.92元。此前的10月15日,招商地產對定向增發的交易標的范圍作出變更。

  招商地產對此解釋為微幅調整,對於發行股份購買資產的交易行為並無實質影響。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08062468737.shtml

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