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  例如本月8日,福建省住建廳出臺的"閩8條"提出瞭多條舉措,包括提出購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定;首改房(首次購買改善性普通商品住房)按首貸認定等。

  8月1日,紹興市住建局發佈意見,也提出瞭首套房貸款利率不超過基準利率,以及二套房貸款"認房不認貸"。

  在越來越多的限貸松動跡象出現後,房貸"天機變"引發比限購松綁更高的關註。中金公司在一份報告中稱,房地產市場的成交量在今年一季度已經出現同比下降,反映到按揭需求上(按揭平均等待周期為3~6個月),今年下半年的按揭需求將下降。因此,結合按揭市場的供需狀況,再考慮監管部門的窗口指導因素,預計按揭會加速放松。

  16日起,最北省會城市哈爾濱全面取消限購,購房者將員林房屋借款不再受到套數限制。

  當有銀行人士看到網上流傳的《通知單》文件圖片後,擬慣瞭文件的行政部門人士開始推敲這份網傳稿的格式。"銀行文件格式都差不多,標題黑體三號,正文仿宋小三。"一名大行行政部門人士稱,而這份網傳文件從格式上並不規范,從文件編號來看,"房金通知第(20140815)號"也讓不少銀行人士覺得"怪怪的"。

  可是,無風不起浪。即便這份文件從格式來看,和正式的業務政策文件有所不同,但"很可能是一份內部傳達稿,或者是沒有正式獲批的內部意見稿",一名大行資深業務人士對本報表示。在他看來,文件裡一些政策表述雖有"草稿"痕跡,對部門的稱謂也可能不夠精確,但相關業務部門想推動房貸業務、讓更多業務情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

  在呼和浩特和濟南率先解除限購後,短短1個多月時間,已有35個城市取消或者大幅松綁限購。其中既有直接退出限購的城市,如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、哈爾濱等,也有像武漢、廈門、蘇州、杭州這樣,實質松綁限購,隻是沒有直接取消的城市。

  至此,目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

  第二種類型的三亞、珠海、南京和大連,皆屬於沿海地區房價較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑,但由於房價堅挺,均價都超過1萬元,部分城市的房價遠遠背離瞭當地的收入水平,再加上外來購房者占比較大,因此在此輪限購松綁中行動遲緩。

  不過,當前的一些公開消息顯示,銀行目前的調整空間相對仍有限。例如,廈門市在調研和征求意見的過程中,廈門市人行和銀監局認為,"認房又認貸"等信貸政策權限調整不在地方,暫無法執行。

  解構這些仍然堅守限購的城市,可以分為三種類型:第一種是北上廣深四大城市;第二種是沿海地區房價較高的二三線城市,包括三亞、珠海、南京和大連;第三種是內陸地區規模較小的省會城市,包括銀川和西寧。

  這位大行資深業務人士猜測,很可能是大行在進行部門內部研究。

  第三種類型的城市,即銀川和西寧,幾年前啟動限購時,范圍和力度本來就很小,再加上人口凈流入較少,房價上漲壓力本來就小,因此是否取消限購幾乎沒有影響。

  不過,張大偉認為,在地方穩增長的強烈需求下,下半年總的信貸環境即使不會很寬松,也會比上半年松一些,"四季度穩增長的壓力仍然很大,到9、10月信貸有放松的可能。"

  這兩種情形分別為:第一,對於因公調動工作單位遷居上海市的,原所在地住房貸款結清,在上海首次購房算首套;第二,對於上海市居民,2011年1月房地產調控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸,現已全部結清的,在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

  北上廣深作為第一種類型,可謂四大限購堡壘。中原地產首席市場分析師張大偉說,一線城市的產業體系十分完善,對房地產的依賴度並沒有那麼大,由於人口凈流入壓力仍很大,因此限購不可能輕易放開。

  既然建行否認,那會否是對個人房貸業務同樣較為支持的工行、農行、中行、交行、浦發、興業出瞭《通知單》?記者隨即聯系這些銀行人士,皆得到"不知情"或"沒發過文件"的回復,其中不少銀行沒有"房地產金融部"設置。

  如今在業界看來,限購政策已經不是影響樓市的關鍵,信貸會否放松將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。也正因為如此,目前地方政府的救市行動已經不僅僅滿足於松綁限購,也開始涉及到信貸支持等內容,救市正越來越深入。

  廈門均和房地產評估董事長王崎告訴《第一財經日報》,信貸政策的調整權限在中央,省、市都沒有這個權限。"隻要信貸不松動,樓市就不會有實質性的反彈。"

  上海放松限貸傳言暫未證實

北上廣深等十城堅守限購 下半年限貸松綁成趨勢

內容來自sina新聞

  在限貸松動預期的背景下,上周六晚間,一份名為上海某銀行《住房金融業務部業務通知單》(下稱《通知單》)的文件流傳於網絡,"一線城市限貸也開始松動"的傳言令市場沸騰。

  坊間的這份文件有以下幾點"重磅"內容,其中前兩點涉及銀行重新認定"首套房貸"情形,即"認房不認貸"。

  以三亞為例,盡管三亞以及其所在的海南(樓盤)省經濟發展水平一般,但由於良好的氣候和居住環境,三亞以及海南吸引瞭大量外地人尤其是北方人前來置業,因此三亞的房價目前高達每平方米23415元,超出一線城市廣州5000多元,雄居全國第四。

  此外,對於居民傢庭僅有一套自有住房或無住房,名下購房貸款已全部結清的,在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款;在價格上,首套房最低可打八折利率,但享受八折的客戶在該行金融資產必須大於等於貸款總額的80%。

  當市場熱議這份《通知單》出自哪傢銀行時,第一個"疑似"的是建行。從文件發自住房金融業務部,"主送"的"大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部","抄送"授信審批部的表述來看,雖然不少銀行都有類似部門,但隻有建行的稱法最接近。

  但建行上海分行相關人士對此明確否認。該人士表示,一來該行雖有4個大客戶部門,但這些部門不做個金業務;二來,該行沒有"授信審批部"這個提法。有接近建行總行人士也對本報表示,沒有見過這個文件。

  《第一財經日報》記者還以申請貸款者的名義前往建行位於靜安區的某支行,並稱自己屬於上述第二種"首套房貸"業務情形:2011年1月前曾購房並申請按揭貸款但現已還清,且房產已賣出,名下無房。

  該支行業務人員就此表示,建行目前的政策是"認房認貸",若客戶名下無房無貸完全可以貸款,但這是"老政策",近期並未收到新通知。至於記者所述情形是否可被認定為"首套房貸",則要咨詢該行個貸部門。

  本報記者暫時無法聯系到該行個貸部門。

  張大偉預計,無論是三亞、大連等沿海城市,還是銀川、西寧這些內陸城市,都會在近期放開限購措施。最遲到三季度末,將很可能隻剩四個一線城市仍堅持限購。而即便是一線城市,也會出現局部區域、局部類型房源、限購對象松動的可能性。

  也就在16日晚間,上海嘗試放松限貸的傳言見諸網絡,盡管暫未證實,但仍引發一線城市出手救市的熱議。

  至此,目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個,包括北上廣深四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

  在限購松綁收效甚微的背景下,限貸放松的前景已經成為市場的新焦點。

  "認房不認貸"可能是方向

  盡管上述《通知單》引發的猜測尚未證實,但上海銀行業確實已經"悄然行動"。《第一財經日報》近期采訪發現,民生、招行等銀行已經在個貸額度上均有動作。

  從民生銀行(600016,股吧)上海分行的情況來看,本報記者從該行分行一名業務人士處獲悉,民生銀行對符合政策支持的按揭貸款已經"基本不設額度限制"。

  從招行情況來看,其已經從總行層面調整房貸政策。招行總行人士前不久告訴本報,今年招行計劃個人房貸新增規模逾百億,下放到各個有需求的分行。

  所謂的"認房不認貸",是區別於當前銀行普遍執行的二套房標準"認房又認貸"--即借款人傢庭已有一套房,再買房算二套房;借款人傢庭當前名下無房,但是曾經有過房貸記錄,再買房也算二套房。"認房又認貸"的做法抑制瞭改善型購房者的需求。

  哈爾濱市住房保障和房產管理局15日晚發通知稱,自2014年8月16日起,購買人在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時,無須提供住房情況證明。這也意味著,執行瞭3年半的哈爾濱限購政策"壽終正寢"。

  三類城市仍限購

  "當然,即便信貸放松,幅度也不會太大。"張大偉說,在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下,購房者的還款能力十分重要,相對而言,改善型購房者的還款能力更強,因此信貸放松將主要體現在釋放改善型需求上,也就是"認房不認貸","認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08002869198.shtml
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鄭怡臻

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