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  吳娓婷

  近日,一份名為"383方案"的報告再次觸及為小產權房正名的話題。這份由國務院發展研究中心為十八屆三中全會提交的改革方案總報告提及到小產權房、土地制度。這份報告讓買瞭小產權房或者考慮買小產權房的人燃起希望,然而全國數十億平方的小產權房真的有望近期正名麼?

  所謂"小產權房",就是指在農民集體土地而不是國有土地上建設的房屋。這些土地未經過國傢收儲,建設主體也沒有繳納土地出讓金等費用,因而國傢不會給頒發土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。

  這種表述確實讓人浮想聯翩,國內土地制度一直以來二元分割,農村集體用地必須經過政府征收才能擁有在國有土地市場上自由流通的資格,如果政府願意收縮征地的范圍,農村集體建設用地直接入市自由流通,將大幅增加可建設用地,這樣也就無所謂小產權、大產權的區別。

  對於小產權房,此次383方案的表述是:構建平等進入、公平交易的土地市場。在規劃和用途管制下,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,形成權利平等、規則統一的公開交易平臺,建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市,相應收縮政府征地范圍,逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的"小產權房",按不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決問題。

  這段話實質包含兩個方面民間房屋二胎年息利率多少免費諮詢試算:一是對於存量小產權房,解決辦法是補繳土地出讓收入;二是試驗"農村集體建設用地直接入市",為未來新增小產權房合法化提供空間。如果說補繳土地出讓收入是技術問題,農村集體建設用地直接入市則是根治小產權房、乃至觸及土地供應機制的根本問題。

內容來自sina新聞

383方案提及土地制度 小產權房正名短期無望

  但問題是,目前的房價中占大比例的是土地溢價。小產權房之所以比周邊房價便宜一半,就是因為去除瞭土地國有化的成本,與土地交易過程中的大幅溢價。農村集體用地國有化過程,既是權力運用的過程,也是利益不平等切割的過程。小產權房長期以來無法正名,困難就在於此。

  國務院發展研究中心主任李偉也強調,"383方案"隻是一個研究課題。也就是說,其表述的內容是否會落實,怎麼落實還是未知之數。

  有一些政策的出臺和一些地方政府的試點,或許可以讓我們看清楚小產權房的命運。去年11月,國土部、財政部、央行、銀監會聯合發佈的《關於加強土地儲備與融資管理的通知》提出,土地儲備機構要根據用地需求預測及市場調控的方向提出合理建議,嚴格控制土地儲備總規模和融資規模,並通過核發年度融資規模控制卡的方式控制土地儲備融資額度。今年9月,江蘇省率先試點。今後江蘇省各地每收儲、出讓一塊土地,都要經過國土廳等部門審核同意,地方政府不能自行決定。上述政策及試點看似與小產權房不相關,實質反映實際操作層面政府解決問題的慣常手法。國土部政策意圖防范地方土地儲備過大、金融風險增加,用的是嚴控土地收儲、出讓權力的辦法,讓原本屬於地方政府的權力收歸省級政府手中。也就是說土地收儲及出讓需要經過更高級別的決策層,指標更少、難度更大。如此一來,地方出讓土地尚且不能自主,更遑論村集體自由出讓土地呢?

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-02/08532477792.shtml
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鄭怡臻

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