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內容來自sina新聞

專傢未來住房價格增速將低於經濟增速

  束慶年

  由於住房價格持續高增長,與經濟、收入和租金等指標出現較大偏離,各界對中國住房價格的認識不一。近期住房市場區域分化加速特別是部分城市住房價格下降,加劇瞭市場對房價走勢認識的分歧。因此從新的視角出發審視住房價格,將有助於化解傳統房價研究困境,並對未來住房價格走勢做出科學預測。

  目前中國住房價格到底有多高?

  衡量住房價格是否合理通常使用住房總資產/GDP比值、房價收入比和房價租金比三大指標。住房總資產/GDP比值是宏觀指標,一般認為不應超過兩倍。其經濟學含義並不明確,若GDP中各要素報酬率相近,則住房資產/GDP比值與房價租金比同比例變動。房價租金比相當於住房投資的靜態回收期,倒數即租金回報率,一般認為應與基準利率存在對應關系。美國長期租金回報率約為5%。房價收入比反映房價是否偏離居民住房支出能力,通常采用中位數傢庭收入與中位數房價進行比較,發達國傢一般在3~6倍。

  中國住房市場的三大指標遠遠超出同期發達國傢平均水平,顯示住房價格"偏高"。因存在大量的農村住房和非商品住房,住房總資產/GDP比值難以準確估計,保守估計已超過兩倍。房價收入比和房價租金比區域差異較大,其中以平均數計算2012年的房價收入比約7.3倍。2013年末,以租金回報率代替房價租金比來衡量,目前一線城市租金年回報率普遍在2%左右,發達地區省會城市租金年回報率多在3%左右,經濟發展相對滯後的中西部省會或一些中心城市租金年回報率在4%左右。

  但傳統指標難以有效解釋中國住房價格現狀,未能有效反映動態預期的影響。例如,中國住房市場三大指標顯著偏高,理論上住房價格應逐步回調至均衡價格。但實際住房價格持續高速增長,導致三大指標與國際均值差距進一步拉大。理論解釋與現實背離的根源在於三大指標均是靜態指標。在西方成熟住房市場,經濟和收入增長速度較低,長期租金和房價等相對穩定,靜態指標也能較為準確地反映出市價與長期均衡價格的偏離程度。但在高速發展中的中國住房市場,動態預期對長期均衡價格的影響較大,簡單套用靜態指標衡量將會出現較大誤差。此外,中國GDP構成、收入分配結構、住房市場結構等與西方發達國傢存在較大差異,也會影響傳統指標的有效性。

  換一個視角來看住房價格合理性

  如果存量住房面積不變,住房價格高低就取決於居民願意持有的住房資產價值大小。而從資產配置決策來看,居民需要在金融資產和住房資產之間進行選擇。居民金融資產最終通過金融市場或銀行中介進行配置,可簡化為固定收益類和權益類金融資產;住房資產收益具有權益類資產的特點。投資組合理論認為居民資產配置最優組合應該包含適當比重的金融資產和權益類資產,但宏觀層面的居民資產配置會面臨邊際收益遞減約束。若金融市場相對不發達,市場深度不夠,金融資產投資邊際收益率遞減速度較快,將會制約金融資產配比,導致住房資產配比相對較高。若股票市場相對不發達,將會制約權益類金融資產配比,導致居民增加住房資產作為權益類金融資產的替代。

  OECD數據表明,國傢間居民住房資產與金融資產比值差異極大,但在一國內部保持相對穩定,主要取決於金融市場相對發達程度。金融市場發達的美加等國住房資產與金融資產配置比較低,大多在1左右;德法等間接融資主導的國傢住房資產與金融資產配置比相對較高,通常在3左右。特別是經濟、收入、價格等相對穩定的德國,居民住房資產與金融資產比值長期保持在3左右小幅波動。在西方發達國傢中,金融市場不發達的意大利住房資產與金融資產配置比值最高,本世紀以來一直在4~6區間波動。

  經驗數據還表明,經濟或住房發展水平與資產配置比例相關度較小。例如,英法德住房人均住房面積相近,約為35~40平方米,美澳人均住房面積高出英法德近一倍;但法德澳住房資產與金融資產配置比較高,而美英住房資產與金融資產配置比較低。在有數據可比的國傢中,瑞典和南非的人均GDP相差7.5倍,但兩國居民住房資產與金融資產配置比都很低,分別在0.8和0.6左右波動。

  國際實證研究結果對於考察中國合理的資產配置比具有重要借鑒意義。因住房資產與金融資產配比主要取決於金融市場的相對發達程度,與經濟或住房發展水平相關度不高,意味著資產配置研究方法對於中國住房市場同樣適用。而且,一國的金融結構在相當長時期內難以根本改變,即金融市場的相對發達程度具有相對穩定性,意味著中國住房資產與金融資產配置比例具有相對穩定性。當收入增長和住房存量增長的預期確定後,平均住房價格增速就等於總收入增速扣除總住房增速。

民間房屋二胎利息利率多少免費諮詢試算  中國居民資產配比穩定但區域分化

  2000年至2010年的數據表明,中國城鎮居民住房資產與金融資產配置比值保持在2.5左右的合理水平。這主要是因為我國金融市場相對不發達,居民金融資產主要配置在收益固定的存款(約占2/3),收益率較低;而住房資產則像是高成長的股票,因租金持續較快增長,即使不考慮住房價格變動,動態住房租金回報率仍然較高,故居民對住房資產配置比值相對較高。十年間城鎮傢庭戶居民總收入增長瞭3.44倍,住房資產增長3.53倍,居民儲蓄增長3.71倍。因此,盡管十年間住房資產與金融資產配置比值下降瞭0.01,但體現在住房銷售均價上卻增長1.43倍。

  區域間資產配比及其變動趨勢存在較大差異。其中,沿海地區住房資產與金融資產配置比值普遍偏高,北京、長三角地區、福建和海南等地比值最高,均在3以上,且呈現上升趨勢。東北和西北地區比值最低,均不足2,東北和西南地區比值還出現瞭一定程度的下降。因金融資產收益率區域差異較小,區域資產配比差異主要是由住房資產收益率不同導致。目前,各城市間居民住房資產與金融資產配置比值差異進一步拉大。

  截至2013年末,一線城市北京、上海、深圳等比值均超過3,分別為3.6、3.5和3.2。二線城市中重慶、廈門、南京等比值較高,達到4左右,其他城市多在2左右。溫州目前市區比值為3.2,在同類城市中仍處於較高水平。三亞、金華、鹽城、宿遷四市比值分別為6.8、5.7、5.3和9.2,位於比值最高城市之列。部分城市比值較高主要是因為人口流入導致租金增長率較高,且存在大量非本地居民購房現象,具有一定的合理性。但亦有部分城市人口流出,但人均住房面積遠超全國平均水平,回調風險較大。

  未來房價增速將與實際經濟增速持平

  初步估計未來3~5年內住房存量面積增速將有所下降,從目前的6%逐步降至4%~5%水平。城市居民名義總收入增速將略高於同期GDP名義增速,達到12%~13%左右。其中,一線城市因用地控制,住房存量面積增速將低於全國平均水平,估計在2%~3%。因經濟增速放緩,人均收入增速將略低於全國平均水平;但因人口流入導致人口增速高於全國平均水平,總收入水平將略高於全國平均水平。隨著利率中樞上移和金融市場的深化而增長,估計金融資產增速將小幅上升。

  綜合考慮,預計全國城市居民住房資產與金融資產配比仍將逐漸恢復到2.5左右,北京和上海等一線城市居民住房資產與金融資產配比預計將回落至3~3.5區間。住房總資產將與總收入增長同步,達到12%左右。不考慮住房價格短期回調的影響,中長期全國住房價格增速將保持8%左右,即與實際經濟增速相當,但低於名義經濟增速;一線城市將小幅高於全國平均水平,但人口增長較慢而住房供給增長較快的城市,住房價格增速將顯著低於全國平均水平,部分城市住房價格存在負增長的可能。

  但住房價格實際走勢可能會有一定波動,主要受三方面因素的影響:一是經濟增長波動會影響收入增速,進而影響居民可配置的資產規模;二是金融市場發展或波動,比如理財等產品拓展及收益率的波動,會影響居民住房和金融資產的配置比例;三是受宏觀政策調控的影響大,如收入分配政策、住房稅收政策以及貨幣政策等調整,會改變收入增長和資產收益率預期,特別是存量住房增長受地方政府規劃和土地供應等政策影響較大。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/09032706027.shtml

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鄭怡臻

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