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實行維修資金預交存 推進全覆蓋
《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)首次從市級層面全面明確物業專項維修資金管理和使用細則，提出瞭小區可以自管物業維修資金等創新舉措，引起瞭社會廣泛關註。南方都市報"坐下來，談一談"系列公共論壇日前再度針對這一話題展開討論。
如何管好用好維修資金？如何讓這筆錢保值增值？記者針對維修資金的熱點焦點問題進行瞭采訪，瞭解到廣州物業專項維修資金最新情況。據悉，自2012年起廣州實施維修資金預交存制度以來，維修資金歸集總量增長較快，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集量141.7億元，是預交存制度施行前歸集總量的2.5倍。
焦點1
將細化維修資金緊急使用程序
據記者瞭解，為進一步規范維修資金管理，解決業主欠交維修資金、發生緊急情況怎樣使用維修資金、房屋產權轉移後維修資金分戶賬更名難等社會普遍關註問題，廣州市國土房管局起草瞭該《辦法》。
維修資金管理中心相關負責人表示："《辦法》是以《物權法》、《物業管理條例》及165號令等上位法為依據，結合廣州市近16年的維修資金管理實踐經驗，並在借鑒相關兄弟城市成熟做法及廣泛征求意見的基礎上制定的，既是對以往維修資金管理工作的總結和提升，把工作中行之有效的做法以規范性文件的形式固定下來，又根據165號令等規定，落實瞭業主大會自主管理等制度，將國傢層面的規章與廣州市的實際情況結合起來，給廣大業主行使權利提供瞭制度平臺。"
據介紹，《辦法》依據《廣州市物業管理暫行辦法》和廣州市非住宅物業的管理需求，將非住宅物業納入維修資金使用范圍，同時，建立維修資金預交存和續交制度，確保維修資金及時歸集到位，實現維修資金全覆蓋。值得一提的是細化維修資金緊急使用程序，設立預支付制度，保障緊急使用資金及時到位。
維修資金緊急使用，是指物業保修期滿後，由於突發性或不可抗力(例如暴雨等)等因素導致物業共用部位、共用設施設備意外受損，或物業使用功能出現障礙，對公民人身財產和社會公共安全造成現實威脅，亟待使用維修資金進行應急性除險的資金使用方式。
記者瞭解到，廣州市暫未出臺緊急使用維修資金的民間房屋二胎利率貸款全省皆可處理相關規定。但實際操作中，當遇到緊急情況時，業主委員會或物業服務企業可先向維修資金主管部門報告情況，主管部門派出工作人員到現場核實情況後，指導業主委員會或物業服務企業先行組織維修，並按維修資金使用備案程序補辦手續。
為確保緊急情況下維修資金使用及時到位，更好地維護業主的合法權利，市國土房管局已在起草《辦法》時，對維修資金緊急使用程序進行瞭細化。當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，憑建設、消防、安監、質檢等部門的緊急限期整改通知書或具備專業資質的單位出具的檢測報告，經管理部門到現場確認後，可簡化"雙三分之二"業主同意程序，申請緊急使用維修資金。管理部門可根據工程審價報告向組織實施單位預支付維修資金進行緊急維修，待維修項目竣工驗收後再辦理審核手續。
"我們將對維修資金緊急使用嚴格把關，確保既解決業主之急，又更好地維護業主合法權利。"市維修資金管理中心相關負責人表示。
焦點2
維修資金使用率逐步提高
記者瞭解到，由於樓盤較新、還未到維修年限等客觀原因，廣州目前的維修資金使用量增長較為緩慢；近年來，隨著樓齡的不斷增長、房屋的逐步老化等，維修資金的使用率逐步提高。
市維修資金管理中心相關負責人表示，不能簡單地以使用量的多少來衡量維修資金的使用效果。客觀上說，廣州維修資金的使用率屬於正常水平，也有其特殊原因。
"維修資金隻有在共用部位、共用設施設備保修期滿後才使用。共用部位、共用設施設備的保修期一般為2-5年，在保修期內發生的維修由開發建設單位負責組織實施。而房屋結構維修期一般在使用8年之後，電梯和管線的維修期一般在使用5年之後，而維修資金近幾年隨房地產行業迅速發展而交存額逐年增大，再加上近幾年新樓盤交存的維修資金量在廣州市維修資金總量中占比較大。因此，目前大部分商品住宅較新，尚處保修期內，或未進入維修高峰期，使用維修資金的需求少，相對於維修資金總量來說，維修資金使用率也就較低。隨著房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化，維修資金的使用率將會逐年提高。"市維修資金管理中心相關負責人表示。
另外，廣州房地產市場發展良好，2012年起又實施瞭維修資金預交存制度，使近三年維修資金歸集量增長較快，而使用量沒有快速增長，也是形成目前使用率現狀的一個原因。記者瞭解到，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集總量141.7億元，是預交存制度施行前歸集總量的2.5倍。相反，維修資金的使用需求增長較慢，因而使用率不會快速提高。
據記者瞭解，"雙三分之二"業主同意難通過，也是造成使用率較低的原因之一。根據《物權法》和《住宅專項維修資金管理辦法》規定，維修資金的使用方案由物業服務企業或相關業主提出，並需列支范圍內，專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主(即"雙三分之二"業主)討論通過。由於實際操作中，征求"雙三分之二"業主同意存在一定難度，物業服務企業容易出現畏難情緒，不願征集業主簽名，取而代之以使用小區公共收益等方式解決小區公共部位、共用設施設備的維修問題。
焦點3
調整維修資金計息方式
根據國傢有關規定，維修資金有銀行存儲和購買國債兩種增值方式。記者瞭解到，目前廣州維修資金保值增值方式為銀行存款產生的利息收入。
為實現維修資金保值增值，維護廣大業主合法權益，市維修資金管理中心於2010年、2013年和2014年三次調整維修資金增值利率，將原來的活期存款利率調整為現在的兩年定期存款利率。同時，還將新增維修資金的計息方式，由原來的每季度轉存一次定期，調整為每月轉存一次，減少活期資金沉淀，提高維修資金利息收入。目前廣州維修資金的收益率已有瞭較大提高。
此外，根據《財政部中國人民銀行關於印發〈儲蓄國債(電子式)代銷試點管理辦法(試行)〉的通知》和《中國人民銀行財政部關於2012年憑證式國債改革工作的指導意見》規定，政府部門代管的維修資金隻能用於購買記賬式國債。這種記賬式國債利率浮動較大，有時會低於銀行同期存款利率，資金的投資回報率也相對不穩定。與銀行存儲式增值方式相比，在利息收益、管理靈活性及安全性等方面都不占優勢。因此，目前廣州市維修資金未購買國債。
"維修資金劃轉業主大會自管後，業主可根據自身小區的實際情況和需要，決定維修資金是否購買國債。"廣州市維修資金管理中心相關負責人表示。
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維修資金可劃轉業主大會管理
有業主認為，"維修資金的所有權和使用權都屬於業主，維修資金的使用理應由業主自己說瞭算"，這實際上涉及維修資金劃轉業主大會自行管理的問題。由於維修資金關系千萬業主的切身利益，什麼條件下可以劃轉業主大會管理、如何劃轉、劃轉後如何監管等都是需要慎重考慮的問題。
為落實維修資金劃轉業主大會管理，廣州市國土房管局在《辦法》中對維修資金劃轉業主大會及劃轉後的管理和使用作出瞭規定，建立瞭業主自行管理的各項具體制度，包括：維修資金使用程序、維修資金管理規約表決、維修資金劃轉程序、專戶管理銀行委托、賬戶變更及維修資金審計等。
記者瞭解到，目前，廣州市國土房管局已協商中國人民銀行廣州分行印發瞭《關於明確業主委員會銀行結算賬戶業務有關事項的通知》，明確瞭業主委員會開立賬戶相關事宜，並起草瞭劃轉制度的操作細則及配套文件，為實現維修資金劃轉業主大會管理做好瞭充分準備。
有專傢認為維修資金劃轉業主大會管理不宜操之過急，應在充分試點的基礎上，認真總結成功經驗，穩步推進。"從目前來看，無論是業主大會還是業委會、物業服務企業，在未形成有效、公信、廉潔的自治模式時，在未建立暢通的公共議事機制時，貿然把巨額維修資金交到其手上，難以避免盜用或挪用狀況的出現"。
"我們正著手開展維修資金劃轉業主大會管理工作，準備選取一些管理相對成熟、完善，業主委員會對維修資金管理法規較熟悉，誠信度較高的物業管理小區進行試點，指導和協助他們建立維修資金管理規約，實現資金劃轉和自管。待進一步積累實操經驗、完善的劃轉制度和操作細則後再全面展開。"廣州市維修資金管理中心相關負責人透露。
焦點5
將搭建統一的信息管理平臺
據記者瞭解，廣州早於2000年就已建立瞭維修資金管理系統。但由於早期歸集資金較少，管理系統的建設主要註重在資金歸集方面。為配合預交存制度出臺，2012年又制作瞭預交存軟件。雖然多年來不斷對兩套軟件進行升級和改造，但隨著資金歸集量的快速增長和使用需求增加，目前的信息管理手段已難以滿足維修資金管理需求，尤其是為業主辦理業務、查詢信息等提供快速、便捷的服務方面，都有待進一步加強。
市維修資金管理中心相關負責人表示："我們已籌劃建立一個全市統一的維修資金信息管理平臺，目前正加快制訂建設方案"。
明年小區要曬
維修資金賬本
房屋"養老金"該怎麼管？南方都市報"坐下來，談一談"城市論壇日前針對這一熱門話題展開討論。廣州市物業專項維修資金管理中心相關負責人透露，該中心正在調研指導部分小區草擬管理規約，接下來將確定試點，推進業主委員會自管維修資金的工作。該中心還計劃明年按季度公開維修資金賬本，"全市3200個小區把所有的賬目拿出來曬一曬，歡迎所有業主監督"。
動用維修金究竟難不難
廣州市人大代表劉蓮香有這樣的遭遇：自傢小區有5棟樓，其中一棟樓爆水管要動用維修資金，卻需要三分之二業主簽名同意。正常用水樓棟的業主說"我傢又沒有爆水管，為什麼要簽名"，結果還是沒有用到維修資金。
華南貸款利息怎麼算二胎年息和諧社區中心副主任徐凡則表示，自己所在小區是一個1300戶的中型規模小區，使用維修資金今年就有幾單。"申請動用維修資金，實事求是地說，我們也沒覺得有多難，但是在具體的申請過程當中，有一些要求就不太符合小區的實際情況和法律法規。"徐凡舉例說，比如業主簽名表格隻有同意欄，沒有反對欄不符合其區議事規則所規定的業主大會表決結果要公佈同意、反對人數等規則。
"客觀來說，維修金不難用。"荔灣區金盈居業委會主任練志群則表示，自傢小區通過業主簽名動用瞭幾次維修資金。他認為，對於維修資金的管理要依法行政，尊重業主的擁有權、決策權、知情權以及參與必要的管理工作。
針對維修資金買國債的問題，廣州市物業專項維修資金管理中心副主任馬曉蘭解釋說，根據國傢有關規定，維修資金的賬戶屬於對公賬戶，對公賬戶不能購買平時老百姓購買的憑證式國債，就隻能買記賬式國債。"記賬式國債不是固定利率，是隨著市場的波動而波動的，就像我們炒股一樣，要有人固定地來看、來操作。"
指導部分小區試點自管維修資金
醞釀出臺的《廣州市物業專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)首次提出，允許物業專項維修資金劃轉小區業主管理。這意味著業主或將可以自行決定這筆專項資金的使用、增值方式、監管等，或將能提高資金的使用效率，而資金的使用如何監管也備受關註。
廣州市物業專項維修資金管理中心使用部部長郭賢光表示，從今年開始，在各個區分局推薦的基礎上，各個區都有一個自管意願的小區在進行調研。"有些小區確實在對政策理解、組織能力等方面具備瞭自管的前提條件。"他表示，通過調研後，指導這些小區草擬管理規約，因為將來自管維修資金，必須要通過管理規約來管理。"我們在調研的基礎上，如果小區符合條件，我們就會確定為一個試點，推進業主委員會自管的工作。"
業委會自行打理維修資金後，如何保障資金的安全？馬曉蘭專門介紹瞭廣州保障維修資金安全的三大措施：設立專戶銀行，在這個專戶銀行裡，政府可以監控資金的進出，維修資金中心將對專戶銀行的錢進行監控。對維修工程造價將設立審價機制。"比如說我這個小區的電梯壞瞭，進口的電梯纜繩每米30元，國產的每米十幾元。我們作為管理部門，不是專業人士，很難知道你這個電梯纜繩到底是多少錢，我們就請專業公司，具有審價資質的公司對你這個項目進行審價。"政府代管的資金，由管理部門對整個使用方案進行審核。如果是業主委員會自管的項目，方案得到三分之二業主同意或者是業主大會表決通過後，到政府部門備案。
15個小區今年試點曬賬本
141.7億元維修資金未使用部分情況如何，能否每年向業主公示維修資金的基本情況？在論壇現場，有觀眾提出這樣的問題。"現在政府預算已經公開瞭，維修資金作為業主的錢當然也是要公開。而且應該是每個業主都應該能夠在線即時查詢到，現在信息技術是可以做到的。"劉蓮香提出建議。
"業主交瞭維修資金，每個人手上都有一個物業專項維修資金卡，在銀行網點的ATM櫃臺上可以隨時查得到。"馬曉蘭回應說，維修資金中心正在計劃把全市3200個小區所有的賬目拿出來曬一曬，給大傢看一看。今年在12月15日之前先做試點，在15個小區把維修資金的總體情況曬一曬。明年將分季度把所有交瞭維修資金的3200個小區的維修資金賬本曬出來，把小區維修資金的總額以及使用瞭多少、歷年來的利息多少以及最後2014年12月31日截止總額數是多少，到時候在小區張貼，歡迎所有業主監督。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/07094594731.shtml
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