鄭怡臻

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  2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。

  三四線城市樓市可能面臨崩盤的風險？《中國證券報》2月7日刊發題為《C縣故事：房地產先行的城鎮化"病人"》的報道，引發業界關註。其實，3個月前國務院發展研究中心主任李偉就已經公開表示，根據國研中心的調研報告，國內房地產市場風險仍在進一步積累，區域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現泡沫破裂現象。

  房子滯銷

  目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度緩慢的情況，房子越來越難賣。該報道提到的C縣房子難賣，並非三四線城市樓市的個案。記者曾經的采訪對象張安所在的房地產公司，在浙江的一個全國經濟百強縣開發瞭一個樓盤，"現在房子很不好賣，我們面臨兩難境地：降價吧，怕'房鬧'；不降價吧，實在不好賣。"他同時告訴記者，那些大一些的城市情況反倒好一些，比如寧波，2013年的房價還略微上漲，"越小的地方房子越不好賣"。

  為什麼會出現這樣的情況？三四線城市的房產到底怎麼瞭？

  國務院發展研究中心主任李偉認為，一線城市的土地和住房供給仍然偏緊，導致房價持續上漲，但是目前三四線城市房地產市場卻呈現出土地供給和住房供給雙松的局面，溫州、鄂爾多斯等地的房價已經開始下跌，出現瞭泡沫破裂的現象。雖然一線城市的房地產泡沫在進一步膨脹，但是是否會破裂以及什麼時候破裂，現在還很難說。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉的表達更為直白。他認為，在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，並在近期形成海量房屋供應，是導致三四線城市房子過剩的"禍因"。

  城市規劃的無序，使"新城"遍地。近期媒體曝光的貴陽、營口、常州等地均是以新城建設帶動房地產開發的典型案例，但後續需求的乏力，使新城變成"鬼城"。多位受訪者對記者表示，在當前的三四線城市中，出現房屋供應嚴重過剩的"鬼城"不在少數。警報聲聲對於三四線城市房價出現危機的事，有些人感到納悶：一線城市比如北京房價動輒每平米4萬以上，三四線城市的房價往往隻有三四千元一平米，貌似與"高房價高風險"的傳統標準大相徑庭？

  其實，由克而瑞信息集團研究中心提供的一份2012年中國城市房地產市場風險排行榜，2012年底經媒體發佈後，曾經引起很大爭議。

  這份榜單顯示，風險前5 0名中並沒有一二線城市，相反，一線城市風險度相對更低。參與測評的287個城市中，風險度前50強幾乎都被三四線城市占據，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大於需求的三線城市，和41個四線城市都位列風險強度前50。四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風險前3位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。總體來看，市場風險前50強城市中，有46個城市位於內陸地區，占總數的92%。

  報告特別指出，資源型城市鄂爾多斯的房地產崩盤風險業已引發業界高度關註，鄂爾多斯近年來房地產市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當地房地產市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3. 88，市場嚴重供過於求。

  不過，由於這些區域的房地產市場體量相對較小，房價不高，因此未受到外界的較多關註。如今，這份報告的結果似乎正在被一一驗證。

  需求低迷

  在大城市房價很高並且限購的背景下，三四線城市的房價曾經顯得"頗有優勢"。不少在大城市上班的人，也紛紛回鄉以"白菜價"置業或者投資。

  不過，隨著房子開發得越來越多，"房子賣給誰"成瞭最大的問題。

  三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產的報告顯示，今年1月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

  業內人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節因素影響，建地貸款彰化竹塘建地貸款但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處於低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

  中金公司7日發佈的研究報告指出，安徽宿州市主城區人口在40萬左右，2013年市區房地產住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長2 5%以上估計，宿州市區2014年批準預售將在270萬平米以上，供給過剩風險較大。

  報告認為，三四線城市房地產市場冷熱不均，目前80%-90%的需求來自地級市本市市區原城市居民，農民進城帶來的購房需求有限。整體而言，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。

  房價下跌

  在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之後，業界關註的是，同樣存在供過於求問題的其他三四線城市是否也會崩盤。

  "它和二三線城市的差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這樣的情況下，這些城市當中，如果大規模的做房地產開發，風險是非常大的。"克爾瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱同時強調，這不是講四線城市不需要房地產開發，而是四線城市的進入還是要非常謹慎的。在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應，構成瞭這些城市最大的風險。

  張大偉表示，全國房地產市場經歷瞭過去10年的粗放、迅猛發展後，如今一、二、三線城市分化發展特征明顯，全國房地產市場已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。專傢表示，由於意識到市場風險，從去年開始，不少大型開發商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。

  據某研究院統計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口之外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。

  《投資與理財》特約分析師提醒說，即便房價跌瞭，除非有自住需求，投資者最好不要盲目"抄底"三四線城市房產。因為這些城市外來人口太少，房子嚴重供大於求，消化起來可能需要很長時間。

  C縣故事：房地產先行的城鎮化"病人"

  春節前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到瞭一項重要任務：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發工資。

  在這個縣城中，很多公務員都接到瞭類似的賣房任務，這是以往從來都沒發生過的事情。隨著城鎮化進程的加快，C縣興建瞭大量商品住房，其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規模，但剩餘房屋的消化仍是個大問題。

  公務員的新"任務"

  作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向記者表示，針對賣房的任務，春節前單位曾專門開會佈置。按照規定，賣房任務並不針對某些指定樓盤，隻要是縣城內的新房項目皆可。

  劉娜說，由於並非其"分內之事"，這項任務僅以口頭的形式通知，未見相關文件下發。按照規定，對於完成或超額完成賣房任務的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節點之前未能完成任務的，可能被罰款或停發工資。"賣房子已經成瞭我們的任務。"

  在C縣的很多機關單位，公務員都接到瞭類似"任務"，不同的單位任務量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務員的說法，隻要是吃"縣財政"這口飯的人，大都被分派瞭"任務"。

  "公務員賣房"的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對於完成這項任務並無信心，她認為，城區的房子價格太高，而郊區的很多樓盤設計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。

  就在劉娜一籌莫展之時，"破解之道"已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務，隻需到項目售樓處與銷售人員協商，以一定的成本將其客戶"購得"，變成經自己介紹購房的"親友"，即可交差。

  "通常隻要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多。"這位公務員說，早在2013年下半年，一些鄉鎮機關單位率先啟動瞭公務員賣房的"任務"，促使鄉房屋二胎銀行借款貸款全省皆可處理鎮居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關。

  新城開發"後遺癥"

  在要求公務員賣房的同時，C縣也開始控制建設規模。據瞭解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發區的土地供應，從而控制城市擴張速度。政府部門強調，未來的開發重心將從新區建設轉向老城改造。

  "消化存量、嚴控增量"的思路，與該縣的現實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規模新城建設，在舊城的基礎上，將城市向北部擴張，並與開發區實現對接。同時，C縣將一些政府部門和醫院、學校、汽車站等公共設施搬遷至新城區，並啟動商品房小區的建設，將市區的人口分流至新城。

  數據顯示，根據上述開發規模，在城市擴張的過程中，C縣城區的面積增加瞭一半以上。在此過程中，縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補瞭財政，但若無法順利銷售房屋，房地產相關稅收將面臨缺口。

  記者在縣城東北部的新區調查發現，這裡矗立著大大小小近20個房地產開發項目。有些項目已經建成並交付使用，有些還處在施工狀態，還有些地塊已經被圍起來等待開發。據不完全統計，若縣城的房地產項目全部開發完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區的人口僅20萬人左右。

  這種供大於求的態勢造成瞭大量房地產項目滯銷。據記者瞭解，在該區域已交付使用的房地產項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。

  事實上，由於原本就具有房屋等資產，對於該城市的居民而言，房價並不算是太大的負擔。目前城北新區項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經過近年來的拆遷補償，不少傢庭擁有兩套以上的房產。隨著市場供應的增加，房價進入滯漲局面恐成為現實。以較早開發的"幸福人傢"項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處於在售狀態，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前"幸福人傢"三期的銷售情況不佳，處於"有價無市"的尷尬局面。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08062616576.shtml

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